Kommunale Wärmeplanung Düsseldorf & Köln: WEG-Leitfaden 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Düsseldorf und Köln haben ihre Wärmepläne 2026 beschlossen – sie zeigen, wo Fernwärme ausgebaut wird und wo nicht.
• Das GModG hat die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht des GEG am 29.07.2026 abgeschafft.
• Stattdessen gilt ab 2029 eine „Biotreppe" mit steigenden Beimischungspflichten für fossile Heizungen.
• WEG können bis zu 70 % Förderung über die KfW erhalten – der Klimabonus sinkt alle sechs Monate.
• Ein Wärmeplan allein begründet keinen Fernwärme-Anschlusszwang.

Rund 56 % aller deutschen Haushalte heizen mit Gas (Statistisches Bundesamt, Zensus 2022, Ergebnisse 2024). In Düsseldorf liegt der Anteil fossiler Heizenergie sogar bei 92 % (Stadt Düsseldorf, 2026). Gleichzeitig sind die kommunalen Wärmepläne für beide Städte beschlossen, und das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat die Spielregeln für den Heizungstausch grundlegend verändert.

Für WEG-Eigentümer stellt sich damit eine konkrete Frage: Fernwärme, Wärmepumpe oder fossile Heizung mit Biotreppe? Dieser Leitfaden erklärt den aktuellen Stand der Wärmeplanung in NRW, ordnet die neue Rechtslage ein und zeigt, welche Schritte jetzt sinnvoll sind. Wenn Sie sich zunächst einen Überblick über die Pflichten der Verwaltung verschaffen möchten, empfehlen wir unseren Ratgeber zu den Pflichten der WEG-Verwaltung.

Was ist die kommunale Wärmeplanung?

Jede Kommune in Deutschland muss einen Wärmeplan erstellen. Dieses strategische Planungsinstrument zeigt auf, welche Heiztechnologie in welchem Stadtteil langfristig am sinnvollsten ist – von Fernwärme über Wärmepumpen bis hin zu Wasserstoff. Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) von 2023 setzt die Fristen: Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten bis zum 30.06.2026 liefern, kleinere Kommunen haben bis zum 30.06.2028 Zeit.

Der Plan teilt das Stadtgebiet in Versorgungszonen ein:

• Fernwärme-Gebiete: Anschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz vorgesehen – betrifft in Köln nur 22 bis 26 % der Gebäude.
• Dezentrale Gebiete: Individuelle Lösungen wie Wärmepumpen empfohlen.
• Wasserstoff-Gebiete: Versorgung über Wasserstoffnetze geplant, in der Praxis bisher selten und für Wohngebäude kaum relevant.

Pflichten für Eigentümer ergeben sich aus dem Wärmeplan allein nicht. Er ist eine Planungsgrundlage – nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Wo stehen Düsseldorf, Köln und andere NRW-Städte?

Bis Juli 2026 haben 96 Kommunen in NRW ihren Wärmeplan eingereicht, das entspricht 31 % der Landesfläche und 26 % der Bevölkerung (LANUK NRW / Energieatlas NRW, Stand 23.07.2026).

Düsseldorf: 93 Zonen und 92 % fossile Heizenergie

93 Planungszonen umfasst der Düsseldorfer Wärmeplan. Fast die gesamte Heizenergie der Stadt – 92 % – stammt aus fossilen Quellen, allen voran Erdgas. Besonders relevant für WEG: 63 % der Gebäude wurden vor 1970 errichtet und weisen entsprechend hohen Sanierungsbedarf auf.

Pempelfort, Stadtmitte, Friedrichstadt, Unterbilk, Golzheim, Derendorf – diese innenstadtnahen Stadtteile setzen auf den Ausbau des bestehenden Fernwärmenetzes. Wer weiter draußen wohnt, findet im Plan dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen als Empfehlung. Wasserstoff und Biogas stufen die Stadtwerke Düsseldorf für Wohngebäude als unrealistisch ein. Konkret heißt das: Prüfen Sie unter duesseldorf.de/waermeplanung, in welcher Zone Ihre WEG liegt.

Köln: Rheinwasser-Wärmepumpe als Leuchtturmprojekt

Nur 22 bis 26 % der Kölner Gebäude sollen langfristig an Fern- oder Nahwärmenetze angeschlossen werden – das ist weniger, als viele Eigentümer erwarten. In der Innenstadt und Deutz ist Fernwärme bereits etabliert und wird stark ausgebaut. Weitere Schwerpunkte liegen in Nippes, Ehrenfeld, Lindenthal und den rechtsrheinischen Gebieten. Alle anderen Stadtteile fallen in dezentrale Zonen, in denen Wärmepumpen die erste Wahl sein werden.

Am 26.07.2026 wurde der Grundstein für Europas größte Flusswasser-Wärmepumpe in Köln-Niehl gelegt. Die Anlage hat 150 MW Leistung, versorgt bis zu 50.000 Haushalte und soll 2028 in Betrieb gehen. Die Investition beträgt rund 280 Millionen Euro. Für WEG in diesen Ausbaugebieten kann Fernwärme in wenigen Jahren eine reale Option werden.

GModG: Neue Spielregeln für den Heizungstausch

Am 29.07.2026 trat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft und löste wesentliche Teile des bisherigen GEG ab. Die wichtigste Änderung: Die pauschale 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist abgeschafft.

Statt der 65-%-Pflicht gilt ab 2029 eine „Biotreppe": Wer eine neue fossile Heizung einbaut, muss schrittweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe beimischen. Die Details zur Reform haben wir im Ratgeber zum GModG 2026 zusammengefasst.

Die Biotreppe: Steigende Pflichten ab 2029

Was heißt das für Ihre WEG? Eine neue Gasheizung ist wieder erlaubt – aber die laufenden Kosten steigen langfristig spürbar. Klimaneutrale Brennstoffe kosten ein Vielfaches von Erdgas. Wer 2026 eine Gasheizung einbaut, muss ab 2029 mindestens 10 % beimischen, ab 2035 bereits 30 %. Zusammen mit dem steigenden CO2-Preis ergibt sich ein wachsender Kostendruck, den WEG bei ihrer Entscheidung einkalkulieren sollten.

Was bedeutet der Wärmeplan konkret für Ihre WEG?

Für WEG-Eigentümer ergeben sich aus dem Wärmeplan zwei grundsätzliche Szenarien.

Szenario 1: Ihre WEG liegt in einem Fernwärme-Gebiet

Wenn der Wärmeplan für Ihr Gebiet den Ausbau eines Wärmenetzes vorsieht, kann Fernwärme mittelfristig die wirtschaftlichste Option sein. Entscheidend ist der Zeitplan: Bei WEG-Übernahmen in innenstadtnahen Lagen stellen wir regelmäßig fest, dass der tatsächliche Netzanschluss drei bis fünf Jahre nach der Gebietsausweisung liegt. Prüfen Sie daher, wann der Anschluss realistisch verfügbar wird, und planen Sie den Heizungstausch darauf ab. Bedenken Sie: In Köln sind nur 22 bis 26 % der Gebäude überhaupt für Fernwärme vorgesehen – die Mehrheit wird auf dezentrale Lösungen setzen müssen.

Szenario 2: Ihre WEG liegt in einem dezentralen Gebiet

Eine Wärmepumpe ist in diesen Zonen die naheliegendste Lösung. Luft-Wasser-Wärmepumpen eignen sich für die meisten Mehrfamilienhäuser; bei geeigneten Grundstücken bietet eine Sole-Wasser-Wärmepumpe noch höhere Effizienz. Das GModG erlaubt zwar auch eine neue Gasheizung mit Biotreppe – langfristig verursacht diese aber deutlich höhere Betriebskosten.

In unserer Verwaltungspraxis erleben wir, dass WEG-Eigentümer oft zu lange mit der Entscheidung warten. Das Risiko: Wenn die alte Gasheizung im Winter ausfällt, bleibt kaum Zeit für eine sorgfältige Planung. Ein Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt hier Orientierung und sichert zusätzlich 5 % Förderbonus.

Gibt es einen Fernwärme-Anschlusszwang für WEG?

Nein. Ein Wärmeplan allein begründet keinen Anschlusszwang. Das Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende (KWW) stellt klar: Der Beschluss eines Wärmeplans löst keine Anschlusspflicht aus. Ein Anschluss- und Benutzungszwang kann nur durch eine separate kommunale Fernwärmesatzung entstehen. Weder Düsseldorf noch Köln haben eine solche Satzung beschlossen.

Selbst wenn eine Fernwärmesatzung erlassen wird:

• Sie greift erst beim nächsten Heizungstausch – nicht sofort und nicht rückwirkend.
• Gebäude mit bestehender erneuerbarer Versorgung sind ausgenommen.
• Die Kommune muss einen Gemeinwohlzweck nachweisen, etwa Klimaschutz oder Versorgungssicherheit. Ohne Begründung ist die Satzung anfechtbar.

Für die WEG-Beschlussfassung gilt: Der Fernwärme-Anschluss ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung reicht aus. Einzelne Eigentümer haben nach § 20 Abs. 2 WEG zudem einen Individualanspruch auf angemessene energetische Veränderungen.

Fördermittel 2026 für den Heizungstausch in der WEG

Die BEG-Förderung läuft über die KfW. Seit dem 21.07.2026 gelten aktualisierte Konditionen:

Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt alle sechs Monate um 4 Prozentpunkte und fällt bis August 2028 auf 0 %. Jedes halbe Jahr Verzögerung kostet bares Geld.

Förderfähige Kosten für Mehrfamilienhäuser (KfW 458)

Beispiel: WEG mit 10 Einheiten. Die förderfähigen Kosten liegen bei 135.000 EUR (28.000 + 5 × 15.000 + 4 × 8.000). Bei einem Fördersatz von 46 % (Grundförderung 30 % + Klimabonus 16 %) ergibt sich ein Zuschuss von rund 62.100 EUR. Wer zusätzlich einen iSFP vorlegen kann, erhält 5 % Bonus.

Bei mehreren Förderanträgen, die wir für verwaltete WEG begleitet haben, war die sorgfältige Dokumentation der Bestandsheizung der kritische Schritt – ohne vollständige Nachweise verzögert die KfW die Auszahlung erheblich. Alle Details zur Antragstellung finden Sie in unserem Förder-Ratgeber für WEG.

Drei Schritte für WEG-Eigentümer in Düsseldorf und Köln

Die Wärmepläne liegen vor, das GModG ist in Kraft, und die Fördersätze sinken halbjährlich. Abwarten wird teurer – hier sind drei Schritte, die Sie jetzt einleiten können:

1. Wärmeplan prüfen – Rufen Sie den Wärmeplan Ihrer Stadt ab und prüfen Sie, in welcher Versorgungszone Ihre Immobilie liegt. Düsseldorf: duesseldorf.de/waermeplanung. Köln: stadt-koeln.de.

2. Sanierungsfahrplan beauftragen – Ein iSFP kostet für ein Mehrfamilienhaus ab 3 Einheiten nach BAFA-Förderung (50 % Zuschuss, max. 850 EUR) oft nur 590 bis 2.000 EUR Eigenanteil. Zusätzlich gewährt die BAFA 500 EUR für die Vorstellung des Ergebnisses auf der Eigentümerversammlung. Der iSFP sichert 5 % Zusatzbonus bei späteren Maßnahmen.

3. Beschluss vorbereiten – Setzen Sie „Heizungskonzept" auf die nächste Eigentümerversammlung. Je früher die Gemeinschaft eine Grundsatzentscheidung trifft, desto besser lässt sich die Maßnahme planen. Die Erhaltungsrücklage sollte geprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Warum warten teuer wird

2026 liegt der nationale CO2-Preis bei 55 EUR pro Tonne. Ab 2027 wird der Preis im europäischen Emissionshandel ETS-2 gebildet; Schätzungen gehen von 100 bis 200 EUR pro Tonne bis 2030 aus. Dazu kommen ab 2029 die Kosten der Biotreppe. Für eine WEG mit Gasheizung steigen die Heizkosten also von zwei Seiten: CO2-Preis und Beimischung. Frühzeitig handeln lohnt sich doppelt.

Häufige Fragen zur kommunalen Wärmeplanung

Muss ich meine Gasheizung jetzt sofort austauschen?

Nein. Die 65-%-Pflicht des alten GEG ist seit dem 29.07.2026 abgeschafft. Eine funktionierende Gasheizung darf weiterbetrieben werden. Wer eine neue Gasheizung einbaut, muss ab 2029 die Biotreppe einhalten: zunächst 10 % klimaneutrale Brennstoffe, steigend auf 100 % bis 2045.

Was passiert, wenn meine WEG im Fernwärme-Gebiet liegt?

Potenzialgebiete – mehr weist der Wärmeplan nicht aus. Ein Anschlusszwang entsteht daraus nicht. Erst wenn die Kommune eine separate Fernwärmesatzung erlässt, kann beim nächsten Heizungstausch eine Anschlusspflicht greifen. Aber selbst dann: Gebäude, die bereits erneuerbar versorgt werden, sind ausgenommen.

Wie läuft die Beschlussfassung in der WEG beim Heizungstausch?

Rechtlich ist der Heizungstausch eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG – ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt. Die Verwaltung bereitet den Beschluss vor, holt Angebote ein und stellt die Finanzierung dar. Wichtig: Unter dem GModG hat der Verwalter eine erhöhte Informationspflicht. Wer unzureichend über Kosten und Alternativen aufklärt, riskiert persönliche Haftung.

Lohnt sich ein Sanierungsfahrplan für unsere WEG?

Ja. Ein iSFP kostet nach BAFA-Förderung oft nur 590 bis 2.000 EUR Eigenanteil. Er zeigt die wirtschaftlich sinnvollste Reihenfolge, sichert 5 % Zusatzförderung und dient als belastbare Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerversammlung.

Ist eine neue Gasheizung unter dem GModG eine gute Wahl für WEG?

Kurzfristig ja: Die Anschaffungskosten sind niedrig und der Einbau ist unkompliziert. Langfristig wird es teuer. Der CO2-Preis steigt, und die Biotreppe verteuert den Betrieb ab 2029 schrittweise. Über 20 Jahre gerechnet können die Betriebskosten einer Gasheizung mit Biotreppe die einer Wärmepumpe deutlich übersteigen.

Key Takeaways

• Die Wärmepläne von Düsseldorf (18.06.2026) und Köln (März 2026) sind beschlossen und weisen Versorgungszonen aus.
• In Köln sind nur 22 bis 26 % der Gebäude für Fernwärme vorgesehen – die Mehrheit braucht dezentrale Lösungen.
• Das GModG hat die 65-%-EE-Pflicht am 29.07.2026 abgeschafft und ist technologieoffen.
• Ab 2029 greift die Biotreppe mit 10 %, ab 2045 mit 100 % klimaneutralem Brennstoff.
• Ein Wärmeplan allein begründet keinen Anschlusszwang – dafür braucht es eine kommunale Fernwärmesatzung.
• Der Heizungstausch ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG; ein Mehrheitsbeschluss genügt.
• Bis zu 70 % Förderung über die KfW sind möglich, der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt halbjährlich um 4 Prozentpunkte.
• Ein iSFP sichert 5 % Zusatzförderung und erleichtert die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.

Fazit: Orientierung nutzen und handeln

Beide Wärmepläne liegen vor, das GModG ist in Kraft. Keine 65-%-Pflicht mehr, dafür eine Biotreppe ab 2029 und halbjährlich sinkende Fördersätze. Wer frühzeitig einen Sanierungsfahrplan beauftragt und die Beschlussfassung vorbereitet, vermeidet die teuersten Fehler: Panikentscheidungen nach einem Heizungsausfall im Winter und verpasste Förderfenster.

Fritz & von Laffert begleitet Ihre WEG im Rhein- und Ruhrgebiet bei der Beschlussfassung zur Heizungsmodernisierung und bei der Fördermittel-Beantragung. Jetzt unverbindlich anfragen und die nächsten Schritte für Ihre Eigentümergemeinschaft besprechen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Energieberatung. Stand: August 2026.

Quellen

Primärquellen

• Wärmeplanungsgesetz (WPG) – Bundesministerium der Justiz
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 20 – Bundesministerium der Justiz
• Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), § 10 – CO2-Preise
• KfW: Heizungsförderung für Privatpersonen – Zuschuss 458
• BAFA: Energieberatung für Wohngebäude

Sekundärquellen

• Stadt Düsseldorf: Kommunale Wärmeplanung – abgerufen am 12.08.2026
• Stadt Köln: Kommunale Wärmeplanung fertiggestellt – abgerufen am 12.08.2026
• RheinEnergie: Flusswasser-Wärmepumpe Köln-Niehl – abgerufen am 12.08.2026
• KWW: Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende – abgerufen am 12.08.2026
• Energieatlas NRW: Dashboard Kommunale Wärmeplanung – Stand 23.07.2026
• Statistisches Bundesamt: Zensus 2022 – Wohnen – abgerufen am 12.08.2026
• Umweltbundesamt: CO2-Bepreisung – abgerufen am 12.08.2026