GModG 2026: Heizungsgesetz-Änderungen für WEG-Eigentümer
KI-generiertDas GModG löst seit Juli 2026 das Heizungsgesetz ab. WEG-Eigentümer erhalten bis zu 80 % Förderung. Bio-Treppe, Fristen und Verwalter-Pflichten im Überblick.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 29.07.2026 ersetzt das GModG das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die umstrittene 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt vollständig.
- Bestehende Heizungen genießen unbefristeten Bestandsschutz. Keine Nachrüstpflicht, kein festes Abschaltdatum.
- Statt der 65-Prozent-Regel gilt die Bio-Treppe: Neue fossile Heizungen müssen schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe beimischen – von 10 Prozent ab 2029 bis 100 Prozent ab 2045.
- WEG-Eigentümer können beim Heizungstausch bis zu 80 Prozent Förderung erhalten (max. 22.400 €). Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt halbjährlich.
- Verwalter müssen ab 2027 24-Monatsdaten zum Energieverbrauch für den neuen Energieausweis liefern.
Warum wurde das GEG durch das GModG abgelöst?
Rund 19,5 Millionen Heizungsanlagen in Deutschland nutzen fossile Brennstoffe (SI SHK/Schornsteinfegerhandwerk, 2025). Seit 2023 sorgte das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – im Volksmund als „Heizungsgesetz" bekannt – für erhebliche Verunsicherung unter Eigentümern, Vermietern und Verwaltern. Besonders WEG-Gemeinschaften überforderte die starre Pflicht, bei jedem Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen.
Am 10.07.2026 verabschiedeten Bundestag und Bundesrat das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (gmodg.bund.de, Juli 2026). Das GModG löst das GEG vollständig ab (GOERG, 17.07.2026). Die Kernidee: Statt einer starren Quote setzt der Gesetzgeber auf eine schrittweise Dekarbonisierung über die sogenannte Bio-Treppe.
Stufenweise Einführung des GModG:
| Inkrafttreten | Regelungsbereich |
|---|---|
| 29.07.2026 | Heizungsregelungen, Bio-Treppe, CO₂-Kostenaufteilung |
| 01.01.2027 | Neue Energieausweis-Anforderungen (EPBD-Umsetzung) |
| 2028 | Nullemissionsstandard für öffentliche Neubauten |
| 2030 | Nullemissionsstandard für alle Neubauten, Solarpflicht |
Was bleibt für bestehende Heizungen gleich?
60,4 Prozent aller Heizungsanlagen in Deutschland sind mindestens zehn Jahre alt (RESS-INFO/DEEA, 2025). Für all diese Anlagen ändert sich durch das GModG nichts. Bestandsschutz ohne zeitliche Begrenzung: Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen unbefristet weiterbetrieben werden, und eine Nachrüstpflicht sieht das neue Gesetz ausdrücklich nicht vor (ADAC, Juli 2026).
Das bisherige feste Enddatum für fossile Heizungen (31.12.2044 nach § 72 Abs. 4 GEG) ist ersatzlos gestrichen (GOERG, 17.07.2026).
Für WEG-Eigentümer bedeutet das: Laufende Wartungsverträge und Reparaturen an der bestehenden Gas- oder Ölheizung bleiben rechtlich unproblematisch. Entscheidend ist die Stichtagsregelung: Die Bio-Treppe (§ 43 GModG) greift ausschließlich bei nach dem 29.07.2026 neu eingebauten fossilen Heizungen (ADAC, Juli 2026). Spürbar bleibt jedoch der steigende CO₂-Preis – er verteuert die Heizkostenabrechnung für Eigentümer und Mieter von Jahr zu Jahr.
Die Bio-Treppe: Was statt der 65-Prozent-Regel gilt
Die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt vollständig (Bundesregierung, Juli 2026). An ihre Stelle tritt die Bio-Treppe nach § 43 GModG: Wer ab dem 29.07.2026 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe beimischen.
Zugelassene Brennstoffe sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas, Wasserstoff und synthetisches Gas (gmodg.bund.de, Juli 2026). Wer eine neue fossile Heizung einbaut, erhält zunächst eine 12-monatige Übergangsfrist, bevor die schrittweise Beimischungspflicht der Bio-Treppe greift (ADAC, Juli 2026).
Was das für WEGs bedeutet: Wer jetzt eine neue Gasheizung einbauen lässt, muss ab 2029 zunächst 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe beimischen. Die Kosten dafür steigen mit jeder Stufe – und sind schwer planbar. In unserer Verwaltungspraxis empfehlen wir deshalb, vor einem Heizungstausch genau zu rechnen: Was kostet die Bio-Treppe über 15 Jahre im Vergleich zu einer Wärmepumpe mit Förderung?
Was ändert sich konkret für WEG-Eigentümer?
Der BVI (Bundesverband der Immobilienverwalter) warnt vor Praxislücken bei WEGs: Beschlussverfahren, Kostenschätzungen und Förderzusagen dauern bei Eigentümergemeinschaften deutlich länger als bei Einfamilienhäusern (BVI, Stellungnahme Mai 2026). Drei Änderungen sind besonders relevant.
Heizungstausch erfordert WEG-Beschluss
Jeder Heizungstausch in einer WEG ist eine bauliche Veränderung – er erfordert einen Eigentümerbeschluss. Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Verteilt werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG), und wer den Beschluss anfechten will, hat dafür einen Monat Zeit (weg-wissen.de, 2026). Erfahrungsgemäß dauert es in WEGs mit 20 oder mehr Einheiten drei bis sechs Monate vom ersten Informationsschreiben bis zum endgültigen Eigentümerbeschluss.
Auch andere bauliche Veränderungen – etwa der Einbau einer Wallbox im Mehrfamilienhaus oder einer Klimaanlage am Balkon – folgen diesem Prinzip.
Neue Pflichten für den Verwalter ab 2027
Ab dem 01.01.2027 muss der Verwalter monatliche Verbrauchsdaten über 24 Monate bereitstellen – aufgeschlüsselt nach Energieträger (§ 82 Abs. 1 GModG). In unserer Verwaltung erfassen wir diese Daten bereits automatisiert; viele Hausverwaltungen stehen hier aber noch am Anfang. Künftig fließen die Daten in den neuen Energieausweis ein, der erstmals auch quantifizierte Modernisierungsempfehlungen mit konkreten Einsparprognosen enthalten muss (§ 84 GModG, energyausweis.de, Juli 2026).
Bis Ende 2026: Alle Messgeräte für Heizung und Warmwasser müssen fernauslesbar sein (§ 5 HeizkostenV). Prüfen Sie mit Ihrem Verwalter, ob das in Ihrer WEG bereits umgesetzt ist.
GEG vs. GModG: Was sich ändert
| Thema | GEG (bis Juli 2026) | GModG (ab 29.07.2026) |
|---|---|---|
| Neue Heizung | 65 % erneuerbare Energien Pflicht | Freie Wahl + Bio-Treppe |
| Bestandsheizungen | Enddatum 31.12.2044 | Unbefristeter Bestandsschutz |
| Förderung | Bis zu 70 % Zuschuss | Bis zu 80 % Zuschuss |
| Energieausweis | Bisherige Anforderungen | 24-Monatsdaten, Einsparprognosen (ab 2027) |
| Kommunale Wärmeplanung | Auslöser für 65-%-Pflicht | Entkoppelt von Heizungspflicht |
Förderung 2026: Bis zu 80 Prozent Zuschuss beim Heizungstausch
Seit dem 21.07.2026 gilt die neue BEG-Förderrichtlinie. Der maximale Zuschuss für einen Heizungstausch auf erneuerbare Energien beträgt 22.400 € – das entspricht 80 Prozent der förderfähigen Kosten von 28.000 € pro Wohneinheit (ADAC, Juli 2026).
Die Förderung setzt sich aus drei Bausteinen zusammen:
| Baustein | Höhe | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Grundförderung | 30 % | Umstieg auf Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasse |
| Klimageschwindigkeitsbonus | 16 % (ab 21.07.2026) | Frühzeitiger Tausch – sinkt halbjährlich um 4 Prozentpunkte |
| Einkommensbonus | bis 40 % | Zu versteuerndes Einkommen unter 30.000 € (abzgl. 10.000 € pro Kind) |
Maximaler Fördersatz: 30 % + 16 % + 40 % = 86 %, gedeckelt auf 80 %.
Was WEG-Eigentümer beachten sollten:
- Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt alle sechs Monate um 4 Prozentpunkte. Frühes Handeln spart bares Geld.
- Gas- und Ölheizungen werden nicht gefördert, auch wenn das GModG ihren Einbau erlaubt.
- Ab Q1 2027 sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 %. Dafür gibt es einen neuen Wertschöpfungsbonus von 15 % für in der EU hergestellte Wärmepumpen (ADAC, Juli 2026).
- Die förderfähigen Kosten pro Wohneinheit sinken halbjährlich um 750 € – von 28.000 € (Juli 2026) auf 22.000 € (August 2030).
Was hat die kommunale Wärmeplanung damit zu tun?
Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bereits bis zum 30.06.2026 vorlegen – kleinere Gemeinden unter 100.000 Einwohnern haben noch bis zum 30.06.2028 Zeit (Vattenfall, 2026). Für Kommunen unter 10.000 Einwohnern erlaubt das Gesetz ein vereinfachtes Verfahren (BMWK, Mai 2026).
Wichtige Änderung gegenüber dem GEG: Unter dem alten Heizungsgesetz war die 65-Prozent-Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Da das GModG diese Pflicht abschafft, entfällt die Verknüpfung. Die Bio-Treppe gilt unabhängig davon, ob Ihre Kommune bereits einen Wärmeplan vorgelegt hat.
Wärmepläne sind strategisch – sie begründen keine unmittelbaren Rechte oder Pflichten für Eigentümer (Vattenfall, 2026). Allerdings können Kommunen separat einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme anordnen (weg-wissen.de, 2026). Prüfen Sie daher, ob Ihr Gebäude in einem geplanten Fernwärmegebiet liegt.
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Was Sie für die nächste Eigentümerversammlung vorbereiten sollten
Rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland sind in WEGs organisiert – das sind 21,5 Prozent aller Wohnungen (wohnen-im-eigentum.de, 2024). Zwar gibt das GModG diesen Eigentümern mehr Flexibilität als das alte Heizungsgesetz. Gleichzeitig laufen aber wichtige Fristen und Fördertöpfe aus. Bei den von uns betreuten Eigentümergemeinschaften setzen wir das Thema deshalb bereits aktiv auf die Tagesordnung – und empfehlen auch Ihnen, diese fünf Punkte anzusprechen:
- Heizungsbestand prüfen: Lassen Sie den aktuellen Zustand und das Alter der Heizungsanlage dokumentieren. Ist eine Reparatur noch wirtschaftlich – oder steht ein Austausch an?
- Wärmeplan der Kommune einholen: Hat Ihre Gemeinde bereits einen Wärmeplan veröffentlicht? Liegt das Gebäude in einem Fernwärmegebiet?
- Fördermöglichkeiten vergleichen: Der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent gilt nur noch bis Februar 2027. Dann sinkt er auf 12 Prozent. Je früher die WEG einen Beschluss fasst, desto höher die Förderung.
- Messgeräte prüfen: Bis Ende 2026 müssen alle Heizungs- und Warmwasserzähler fernauslesbar sein. Klären Sie mit dem Verwalter, ob die Umrüstung abgeschlossen ist.
- Energieausweis vorbereiten: Ab 2027 benötigt der Verwalter 24-Monatsdaten zum Energieverbrauch. Sprechen Sie frühzeitig über die Datenbeschaffung.
Sie möchten wissen, welche Sanierungsoptionen für Ihre WEG in Frage kommen? Wir prüfen Ihren Gebäudebestand, bewerten die Fördermöglichkeiten und bereiten den Beschlussvorschlag für Ihre nächste Eigentümerversammlung vor.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien noch?
Nein. Seit dem 29.07.2026 entfällt die starre Pflicht, bei neuen Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen. An ihre Stelle tritt die Bio-Treppe: Neue fossile Heizungen müssen schrittweise klimafreundliche Brennstoffe beimischen – beginnend bei 10 Prozent ab 2029 bis hin zu 100 Prozent ab 2045 (Bundesregierung, Juli 2026). Bereits installierte Heizungen – ob Gas oder Öl – sind davon nicht betroffen. Für WEGs bedeutet das: Wer jetzt noch eine neue fossile Heizung einbaut, muss die Bio-Treppe langfristig einkalkulieren.
Muss ich meine bestehende Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen unbefristet weiterbetrieben werden – das GModG sieht weder einen Zwangsaustausch noch ein festes Enddatum vor (ADAC, Juli 2026). Bedenken Sie aber: Die laufenden CO₂-Abgaben steigen Jahr für Jahr weiter. Ein freiwilliger Umstieg kann sich deshalb mit der aktuellen Förderung von bis zu 80 Prozent finanziell lohnen – besonders, wenn Ihre WEG den Klimageschwindigkeitsbonus von derzeit 16 Prozent noch mitnimmt.
Welche Förderung können WEG-Eigentümer beim Heizungstausch beantragen?
Seit dem 21.07.2026 gewährt die neue BEG-Förderrichtlinie bis zu 80 Prozent Zuschuss beim Umstieg auf erneuerbare Heizungen – maximal 22.400 € pro Wohneinheit (ADAC, Juli 2026). Zusammen setzt sich der Zuschuss aus drei Bausteinen: Grundförderung (30 %), Klimageschwindigkeitsbonus (aktuell 16 %, sinkt halbjährlich) und Einkommensbonus (bis 40 %). Bei einer WEG mit 15 Wohneinheiten und je einer förderfähigen Wärmepumpe kann die Gemeinschaft so insgesamt bis zu 336.000 € Förderung erhalten. Voraussetzung: Der Antrag wird vor dem Einbau gestellt, und die WEG hat den Heizungstausch zuvor per Eigentümerbeschluss legitimiert.
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Rafael Hautumm – Geschäftsführer der Fritz & von Laffert GmbH
Rafael Hautumm ist Geschäftsführer der Fritz & von Laffert GmbH und verantwortet die Verwaltung von über 1.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Düsseldorf, Essen und Aachen. Schwerpunkte seiner Arbeit sind die WEG-Verwaltung, energetische Sanierung und die digitale Transformation der Immobilienverwaltung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zum GModG und dessen Auswirkungen auf Ihre WEG empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder einen Energieberater.
