Wirtschaftsplan WEG: Erklärung, Beispiel & Checkliste (2026)

Das Wichtigste in Kürze

• Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Jahresplanung einer WEG. Er legt fest, wie viel Hausgeld jeder Eigentümer monatlich zahlt.
• Rechtsgrundlage ist § 28 Abs. 1 WEG. Der Verwalter ist verpflichtet, den Plan für jedes Kalenderjahr aufzustellen.
• Seit der WEMoG-Reform 2020 beschließen Eigentümer nur noch über die Vorschüsse (Hausgeld-Höhe), nicht über das gesamte Rechenwerk (BGH V ZB 9/23, 2023).
• Durchschnittliches Hausgeld in Deutschland: 3,00–4,50 €/m²/Monat. Betriebskosten sind 2024 um 6 % gestiegen (Deutscher Mieterbund, 2025).
• Dieser Artikel enthält ein vollständiges Rechenbeispiel mit EUR-Beträgen für ein 10-Parteien-Haus.

Was ist ein Wirtschaftsplan in der WEG?

Rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland sind in Wohnungseigentümergemeinschaften organisiert (wohnen im eigentum e.V., Zensus 2024). Jede dieser WEGs braucht einen Wirtschaftsplan – die finanzielle Jahresplanung, die alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Kalenderjahr auflistet.

Geregelt ist das in § 28 Abs. 1 WEG: Für jedes Kalenderjahr hat der Verwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Aus diesem Plan ergibt sich, wie hoch das monatliche Hausgeld für jeden Eigentümer ausfällt.

In der Praxis funktioniert der Wirtschaftsplan wie ein Haushaltsbudget. Er beantwortet zwei Fragen:

1. Welche Kosten fallen im kommenden Jahr voraussichtlich an? (Heizung, Versicherung, Verwaltung, Rücklage usw.)

2. Wie viel muss jeder Eigentümer monatlich als Vorschuss zahlen? (aufgeteilt nach Miteigentumsanteilen)

Wichtig: Seit der WEMoG-Reform (in Kraft seit 01.12.2020) beschließen die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung nur noch über die Vorschüsse – also die Hausgeld-Höhe. Das Rechenwerk selbst ist kein Beschlussgegenstand mehr. Der BGH hat das im Oktober 2023 bestätigt (BGH V ZB 9/23).

Was muss im Wirtschaftsplan stehen?

Ein ordnungsgemäßer Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG enthält sechs Bestandteile. Fehlt einer davon, kann der Beschluss über die Vorschüsse anfechtbar sein.

Entscheidend: Das Rechenwerk muss ausgeglichen sein – die Summe aller geplanten Einnahmen (Hausgeldvorschüsse) muss exakt der Summe der geplanten Ausgaben entsprechen.

Gesamt-Wirtschaftsplan vs. Einzel-Wirtschaftsplan

Im Gesamt-Wirtschaftsplan stehen sämtliche Kosten der WEG – er bildet die Grundlage für die Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung.

Ihren persönlichen Anteil finden Sie im Einzel-Wirtschaftsplan: Er rechnet die Gesamtkosten auf Ihre Wohneinheit herunter und weist den monatlichen Betrag aus, den Sie als Hausgeld überweisen.

Beispiel-Wirtschaftsplan: 10-Parteien-Haus in NRW

Mit durchschnittlich 2,67 €/m²/Monat lagen die Betriebskosten 2024 rund 6 % über dem Vorjahr (Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel, Dezember 2025). Wie sich diese Kosten konkret im Wirtschaftsplan niederschlagen, zeigt das folgende Rechenbeispiel für ein typisches Mehrfamilienhaus in NRW.

Eckdaten: 10-Parteien-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1985, 750 m² Gesamtfläche, mit Aufzug, Gasheizung

Gesamt-Wirtschaftsplan (Jahresbeträge)

Quellen: Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund, 2025), Richtwerte II. Berechnungsverordnung

Einzel-Wirtschaftsplan (Beispiel: 75-m²-Wohnung, 100/1000 MEA)

Ergebnis: Für diese 75-m²-Wohnung beträgt das monatliche Hausgeld 322,50 €. Als Vermieter können Sie davon 220,50 € über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Verwaltungskosten (30,00 €) und Erhaltungsrücklage (72,00 €) sind nicht umlagefähig – diese 102,00 € tragen Sie als Eigentümer selbst.

Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung: Was ist der Unterschied?

In unserer Verwaltungspraxis erleben wir regelmäßig, dass Eigentümer Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung verwechseln. Verständlich – beide Dokumente kommen vom Verwalter, beide enthalten Zahlen. Doch sie haben grundlegend unterschiedliche Funktionen, und beide sind Pflichtaufgaben nach § 28 WEG.

Zusätzlich seit der WEMoG-Reform: Der Verwalter muss nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG erstellen. Der Bericht zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf eine Kopie.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Etwa 60 % des WEG-Gebäudebestands in Deutschland stammen aus den Jahren 1949–1978, während die jährliche Sanierungsquote bei nur 0,67 % liegt (Haus und Grund, „Wohnen in Zahlen", 2025). Viele WEGs schieben notwendige Sanierungen vor sich her – mit der Folge, dass die angesparte Rücklage im Ernstfall nicht ausreicht und eine Sonderumlage fällig wird. Wie Sie die richtige Höhe ermitteln, zeigt unser Ratgeber zur Berechnung der Erhaltungsrücklage.

Als Orientierung dienen die Richtwerte der II. Berechnungsverordnung:

Quelle: II. Berechnungsverordnung (II. BV), Wüstenrot Bausparkasse

Für unser Beispielhaus (Baujahr 1985, über 32 Jahre, mit Aufzug) ergibt sich: 13,00 €/m² × 750 m² = 9.750 €/Jahr als empfohlene Mindestrücklage. Im Wirtschaftsplan oben haben wir 8.640 € angesetzt – das wäre an der unteren Grenze und sollte mittelfristig angehoben werden.

Praxistipp: Liegt die Rücklage deutlich unter diesen Werten, steigt das Risiko einer außerplanmäßigen Sonderumlage bei ungeplanten Reparaturen erheblich. Im September 2025 bestätigte der BGH allerdings, dass Eigentümer einen erheblichen Ermessensspielraum bei der Rücklagenhöhe haben – solange die beschlossene Zuführung nicht evident überhöht oder grob unzureichend ist (BGH V ZR 108/24).

Checkliste: 8 Punkte, die Eigentümer im Wirtschaftsplan prüfen sollten

Wir erleben in unserer Verwaltungspraxis regelmäßig, dass Eigentümer den Wirtschaftsplan ungelesen abheften. Das ist riskant. Prüfen Sie mindestens diese acht Punkte:

1. Verteilungsschlüssel prüfen. Stimmt der Schlüssel mit Ihrer Teilungserklärung überein? Der BGH hat entschieden: Eine Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss erfordert einen sachlichen Grund (BGH V ZR 239/23, November 2024).

2. Hausgeld-Höhe vergleichen. Liegt Ihr Hausgeld im bundesweiten Durchschnitt von 3,00–4,50 €/m²/Monat? Deutlich niedrigere Werte deuten auf zu knappe Kalkulation hin.

3. Erhaltungsrücklage bewerten. Entspricht die Zuführung mindestens den Richtwerten der II. Berechnungsverordnung für Ihr Gebäudealter?

4. Heizkosten auf CO₂-Preis prüfen. Mit dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) gilt seit 2026 ein Preiskorridor von 55–65 €/Tonne CO₂. Wurde dieser Anstieg in den Heizkosten berücksichtigt?

5. Einzel- und Gesamtplan abgleichen. Ihr Einzelwirtschaftsplan muss rechnerisch zum Gesamtwirtschaftsplan passen. Rundungsfehler bei den Miteigentumsanteilen kommen vor.

6. Verwaltungskosten prüfen. Verwalterhonorare sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen – bei kleineren WEGs oft stärker als bei großen Gemeinschaften. Vergleichen Sie die Position mit dem Vorjahresplan.

7. Vermögensbericht einfordern. Seit der WEMoG-Reform ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG Pflicht. Erstellt Ihr Verwalter keinen, ist das eine Pflichtverletzung.

8. Rechtzeitigkeit prüfen. Es gibt keine gesetzliche Frist für die Vorlage. Aber der Plan sollte vor Beginn des Wirtschaftsjahres vorliegen. Fehlt er dauerhaft, kann das ein Grund für die Abberufung des Verwalters sein (§ 26 WEG).

Was passiert, wenn der Wirtschaftsplan fehlt?

Ohne neuen Beschluss gilt der bisherige Wirtschaftsplan fort – die Eigentümer zahlen weiter das zuletzt beschlossene Hausgeld. Trotzdem bleibt der Verwalter verpflichtet, einen neuen Plan aufzustellen, und verletzt bei dauerhaftem Versäumnis seine Pflichten nach § 28 Abs. 1 WEG.

Wichtig: Im November 2025 stellte der BGH klar, dass Hausgeld nicht einbehalten werden darf – auch dann nicht, wenn Jahresabrechnungen früherer Jahre noch ausstehen (BGH V ZR 190/24). Ein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld gibt es nicht; die Zahlungspflicht aus dem Wirtschaftsplan ist unbedingt.

Aktuelle BGH-Rechtsprechung zum Wirtschaftsplan (2023–2026)

Seit der WEMoG-Reform 2020 hat der BGH in mehreren Verfahren grundlegende Fragen zum Wirtschaftsplan geklärt – von der Beschlussauslegung bis zur Zahlungspflicht. Hier die wichtigsten Entscheidungen:

Quellen: IWW Fachzeitschrift, Haufe, Scalara

Neuerungen 2026: Was ändert sich im Wirtschaftsplan?

Drei Entwicklungen wirken sich 2026 auf den Wirtschaftsplan aus:

1. CO₂-Preis steigt. Seit Januar 2026 ersetzt ein Auktionssystem nach dem BEHG den bisherigen Festpreis, mit einem Preiskorridor von 55–65 €/Tonne. Für unser Beispielhaus mit Gasheizung bedeutet das 500–800 € Mehrkosten pro Jahr, die im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden müssen.

2. Fernablesbare Zähler. Die Frist für den Einbau fernablesbarer Heizkostenverteiler endet am 31.12.2026. Bei Verstoß haben Mieter ein 3 %-Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung.

3. GModG und Heizungsgesetz. Das Gebäudemodernisierungsgesetz löst seit Juli 2026 das bisherige GEG ab. WEGs mit fossiler Heizung müssen mittelfristig Sanierungskosten im Wirtschaftsplan berücksichtigen – Details dazu in unserem Ratgeber zum GModG 2026 für WEG-Eigentümer. Auch Kosten für eine Wallbox im Mehrfamilienhaus können als bauliche Veränderung in den Wirtschaftsplan einfließen.

Häufige Fragen zum Wirtschaftsplan WEG

Wer erstellt den Wirtschaftsplan?

Nach § 28 Abs. 1 S. 2 WEG liegt die Pflicht zur Aufstellung beim Verwalter. In selbstverwalteten WEGs – das betrifft rund 10 % aller Gemeinschaften (wohnen im eigentum e.V.) – übernimmt ein von den Eigentümern beauftragtes Mitglied diese Aufgabe.

Bis wann muss der Wirtschaftsplan vorliegen?

Eine gesetzliche Frist schreibt das WEG nicht vor. In der Praxis sollte der Wirtschaftsplan aber auf der ordentlichen Eigentümerversammlung im dritten oder vierten Quartal des Vorjahres beschlossen werden, damit er ab dem 1. Januar des neuen Wirtschaftsjahres gilt. Liegt der Plan erst im Februar oder März vor, zahlen die Eigentümer bis zur Beschlussfassung weiter das bisherige Hausgeld – eine unbefriedigende Situation, die häufig zu Nachzahlungen führt.

Kann ich den Wirtschaftsplan anfechten?

Ja. Wenn der Beschluss über die Vorschüsse ordnungswidrig ist – etwa weil der Verteilungsschlüssel falsch angewendet wurde –, können Sie innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG). Die Klage richtet sich gegen die übrigen Eigentümer, nicht gegen den Verwalter.

Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Betriebskosten?

Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den Eigentümer an die WEG zahlen. Er umfasst umlagefähige Betriebskosten (die Sie als Vermieter auf den Mieter umlegen können) plus nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung und Erhaltungsrücklage). Bei einer 80-m²-Wohnung lagen die reinen Betriebskosten 2024 bei durchschnittlich 3.532,80 € pro Jahr (Deutscher Mieterbund, 2025).

Gilt der alte Wirtschaftsplan weiter, wenn kein neuer beschlossen wird?

Ja. Bis die Eigentümerversammlung einen neuen Beschluss fasst, gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan fort. Die monatliche Zahlungspflicht bleibt in dieser Zeit vollständig bestehen.

Fazit: Der Wirtschaftsplan ist Ihr wichtigstes Finanzdokument

Der Wirtschaftsplan entscheidet über Ihre monatliche Belastung und darüber, ob Ihre Gemeinschaft für künftige Sanierungen gerüstet ist. Wer ihn einmal jährlich strukturiert prüft, erkennt Fehler beim Verteilungsschlüssel und eine zu knapp bemessene Erhaltungsrücklage rechtzeitig.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: August 2026.