Hausverwaltung wechseln mitten im Wirtschaftsjahr [2026]

57 Prozent aller Hausverwaltungen in Deutschland kündigen selbst unrentable Mandate (VDIV Branchenbarometer 2025). In derselben Umfrage gaben 63 Prozent an, sich gezielt von besonders zeitaufwendigen Objekten zu trennen. Weitere 14 Prozent nehmen gar keine neuen Kunden mehr an (ebenfalls VDIV Branchenbarometer 2025). Wenn die Kündigung im März kommt oder die Eigentümerversammlung im Juni beschließt, die Hausverwaltung zu wechseln, stehen Eigentümergemeinschaften mitten im Wirtschaftsjahr vor konkreten Fragen: Was passiert mit dem laufenden Wirtschaftsplan? Wer erstellt die Jahresabrechnung? Und wie vermeiden Sie ein Chaos bei Hausgeld und Bankkonten?

Wir begleiten als Hausverwaltung regelmäßig Übernahmen mitten im laufenden Geschäftsjahr. Allein in Nordrhein-Westfalen stehen 22,5 Prozent aller WEG-Gebäude Deutschlands (Zensus 2024 / wohnen im eigentum e. V.). Die Erfahrung zeigt: Der Wechsel selbst ist rechtlich unkompliziert. Die Stolpersteine liegen in der operativen Umsetzung. Dieser Artikel erklärt den Ablauf Schritt für Schritt, benennt die fünf häufigsten Fehler und liefert Ihnen eine Checkliste für einen reibungslosen Übergang.

Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich an einen Fachanwalt für WEG-Recht.

Das Wichtigste in Kürze

• Wechsel jederzeit möglich: Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung den Verwalter mit einfacher Mehrheit abberufen – auch mitten im Wirtschaftsjahr (§ 26 Abs. 1 WEG).
• Wirtschaftsplan läuft weiter: Der beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur nächsten Eigentümerversammlung. Die neue Verwaltung setzt ihn unverändert um.
• Jahresabrechnung erstellt die neue Verwaltung: Der BGH hat 2025 klargestellt, dass die amtierende Verwaltung die Abrechnung für das gesamte Wirtschaftsjahr erstellt (BGH, V ZR 206/24).
• Übergabe dauert 4–12 Wochen: Planen Sie ausreichend Zeit für Kontenwechsel, Unterlagenübergabe und Vertragsumstellung ein.
• Kassensturz zum Stichtag: Dokumentieren Sie Kontostände, offene Rechnungen und Zahlungseingänge am Tag der Übergabe.

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Was bedeutet „Wechsel mitten im Wirtschaftsjahr"?

Das Wirtschaftsjahr einer WEG entspricht in der Regel dem Kalenderjahr – also dem Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember. Innerhalb dieses Zeitraums gelten der von der Eigentümerversammlung beschlossene Wirtschaftsplan und die daraus abgeleiteten monatlichen Hausgeldzahlungen. Ein Verwalterwechsel mitten im Wirtschaftsjahr bedeutet: Die eine Verwaltung hat den Wirtschaftsplan erstellt und bis zum Wechsel umgesetzt, die andere übernimmt mittendrin.

Die Herausforderung liegt nicht im Beschluss selbst. Die Abberufung des Verwalters ist seit dem WEMoG (1. Dezember 2020) jederzeit und ohne Angabe von Gründen mit einfacher Mehrheit möglich. Die Herausforderung liegt in der Übergabe: Kontostände, laufende Verträge, offene Rechnungen, Versicherungen und die Frage, wer am Jahresende die Abrechnung erstellt.

Verschärfend kommt hinzu: Die Zahl professioneller Hausverwaltungen in Deutschland ist von rund 24.000 auf unter 22.000 gesunken (LPE Immobilien / Branchendaten, 2025). Gleichzeitig sind rund 9,28 Millionen Eigentumswohnungen in etwa 427.000 WEGs organisiert (Zensus 2024 / wohnen im eigentum e. V.). Die Versorgungslücke wächst. Wer mitten im Jahr wechselt, sollte deshalb frühzeitig eine neue Verwaltung suchen. Worauf Sie dabei achten sollten, zeigt unser Ratgeber Woran erkenne ich eine gute Hausverwaltung?.

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Wie beschließt die WEG die Abberufung und Neubestellung?

Die Eigentümerversammlung ist der einzige Weg, einen Verwalterwechsel rechtswirksam zu beschließen. Es braucht zwei separate Beschlüsse: die Abberufung der alten Verwaltung und die Bestellung der neuen Verwaltung. Beide erfordern jeweils eine einfache Mehrheit nach Köpfen und Miteigentumsanteilen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Wie Sie den Tagesordnungspunkt korrekt formulieren, zeigt unser Artikel Hausverwaltung abwählen: TOP richtig formulieren. Die wichtigsten Punkte in Kürze:

• Abberufung und Neubestellung als getrennte TOPs formulieren
• Die aktuelle Verwaltung namentlich benennen und § 26 Abs. 1 WEG als Rechtsgrundlage angeben
• Für die Neubestellung mindestens drei Vergleichsangebote der Einladung beifügen
• Einladungsfrist von mindestens drei Wochen einhalten (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG)

Bei einem unterjährigen Wechsel ist der Zeitpunkt der Abberufung besonders wichtig. Legen Sie im Beschluss fest, ab wann die Abberufung wirksam wird. Das kann sofort sein oder zu einem bestimmten Stichtag. Kraft Gesetz endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Die Eigentümerversammlung kann aber einen früheren Zeitpunkt bestimmen.

Noch ein Punkt, der Eigentümer überrascht: Vertragsklauseln, die eine Vertragsstrafe oder Abstandszahlung für die vorzeitige Abberufung vorsehen, sind unwirksam. § 26 Abs. 5 WEG verbietet Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 ausdrücklich (gesetze-im-internet.de). Auch bei Altverträgen, die vor dem 1. Dezember 2020 geschlossen wurden, gelten diese Regeln. Der abberufene Verwalter hat lediglich Anspruch auf Vergütung für maximal sechs Monate nach der Abberufung, abzüglich ersparter Aufwendungen (Lewento, 2021).

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Wie lange dauert die Übergangsfrist beim Verwalterwechsel?

Ein realistischer Zeitplan ist der wichtigste Erfolgsfaktor beim unterjährigen Wechsel. Viele Gemeinschaften erwarten eine sofortige Übernahme. Das ist nachvollziehbar, aber unrealistisch. In unserer Verwaltungspraxis zeigt sich immer wieder: Von der Abberufung bis zur vollständigen operativen Übergabe vergehen vier bis zwölf Wochen.

Empfohlener Zeitplan

Tipp: Übergangszeitraum definieren

Legen Sie im Beschluss einen konkreten Stichtag für die Übernahme fest. Ein Datum zum Monatsersten (z. B. 1. August oder 1. Oktober) erleichtert die Abgrenzung bei Hausgeld-Zahlungen und Rechnungen. Zwischen Beschluss und Stichtag bleibt der alten Verwaltung genug Zeit, um die Übergabe vorzubereiten.

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Was passiert mit Wirtschaftsplan und Hausgeld beim Wechsel?

Der von der Eigentümerversammlung beschlossene Wirtschaftsplan gilt weiter, bis ein neuer Plan beschlossen wird (§ 28 Abs. 1 WEG). Die neue Verwaltung tritt in die Umsetzung des bestehenden Plans ein. Das Hausgeld bleibt in der gleichen Höhe. Eigentümer zahlen weiter wie bisher – nur auf ein anderes Konto.

Für die neue Verwaltung bedeutet das konkret:

• Hausgeld einziehen in der bisherigen Höhe laut Wirtschaftsplan
• Rücklagenzuführung fortsetzen, wie im Wirtschaftsplan festgelegt
• Keine eigenmächtigen Anpassungen: Änderungen am Hausgeld oder an der Rücklagenzuführung erfordern einen neuen Beschluss der Eigentümerversammlung
• Neuen Wirtschaftsplan vorbereiten: Spätestens zur nächsten ordentlichen Versammlung sollte die neue Verwaltung einen aktualisierten Wirtschaftsplan vorlegen

Was die neue Verwaltung prüfen sollte: Stimmen die tatsächlichen Ausgaben noch mit dem Wirtschaftsplan überein? Wir erleben regelmäßig, dass scheidende Verwaltungen in den letzten Monaten ihrer Amtszeit Instandhaltungsmaßnahmen aufschieben. Auch gestiegene Energiekosten machen den ursprünglichen Wirtschaftsplan oft obsolet. In solchen Fällen kann ein Nachtragsplan sinnvoll sein. Dafür braucht es aber einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

WEG-Verwaltungen haben ihre Preise 2025 durchschnittlich um 12 Prozent angehoben. Bei kleinen Objekten betrug die Steigerung sogar bis zu 17 Prozent (VDIV Branchenbarometer 2025). Die neue Verwaltung sollte ihre eigene Vergütung deshalb im aktualisierten Wirtschaftsplan berücksichtigen.

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Der Kontenwechsel: Bankverbindung und Hausgeldkonten umstellen

Das WEG-Konto gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem Verwalter. Trotzdem ist der Kontenwechsel in der Praxis einer der aufwendigsten Schritte beim unterjährigen Verwalterwechsel. Der Grund: Viele Banken führen WEG-Konten als Treuhandkonten, die auf den Namen der Verwaltung laufen. Bei einem Wechsel muss die Verfügungsberechtigung umgeschrieben oder ein neues Konto eröffnet werden.

Was zu tun ist

1. Kontostände zum Stichtag dokumentieren: Girokonto, Rücklagenkonto und eventuelle Festgeldanlagen. Diesen Kassensturz sollten alte und neue Verwaltung gemeinsam bestätigen.
2. Verfügungsberechtigung ändern: Die alte Verwaltung verliert mit der Abberufung die Berechtigung. Die Bank benötigt den Versammlungsbeschluss, die Bestellungsurkunde der neuen Verwaltung und einen aktuellen Handelsregisterauszug.
3. Lastschriftmandate prüfen: Bestehende SEPA-Mandate für Hausgeld-Einzüge müssen auf die neue Bankverbindung umgestellt werden. Informieren Sie die Eigentümer rechtzeitig über die neue Kontoverbindung.
4. Daueraufträge umstellen: Laufende Zahlungen an Versorger, Versicherungen und Dienstleister auf das neue Konto umleiten.

Die Erfahrung zeigt: Allein der Kontenwechsel bei der Bank kann drei bis sechs Wochen dauern. Beginnen Sie damit unmittelbar nach dem Beschluss.

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Unterlagenübergabe: Herausgabepflicht und kritische Dokumente

Die alte Verwaltung muss sämtliche Unterlagen der WEG herausgeben – ohne Ausnahme und ohne Zurückbehaltungsrecht, auch wenn noch Honorarforderungen offen sind (§ 667 BGB i. V. m. § 675 BGB). Das hat das OLG Hamm ausdrücklich bestätigt (OLG Hamm, 15 W 181/06).

Wie Sie die Übergabe korrekt dokumentieren, zeigt unser ausführlicher Artikel zum Übergabeprotokoll beim Verwalterwechsel. Die wichtigsten Punkte bei einem unterjährigen Wechsel:

Besonders kritisch bei Wechsel mitten im Jahr

Wichtig: Die Übergabe ist eine Holschuld (§ 269 BGB). Die WEG muss die Unterlagen am Geschäftssitz der alten Verwaltung abholen. Planen Sie Transportkapazitäten ein. Bei größeren WEGs kommen schnell mehrere Umzugskartons zusammen.

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Wer erstellt die Jahresabrechnung beim Verwalterwechsel?

Der BGH hat im September 2025 ein Grundsatzurteil zur Jahresabrechnung nach einem Verwalterwechsel gesprochen (BGH, V ZR 206/24). Entscheidend ist der Stichtag 1. Januar des Folgejahres: An diesem Tag entsteht die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Wer zu diesem Zeitpunkt im Amt ist, muss die Abrechnung erstellen.

Für einen unterjährigen Wechsel bedeutet das konkret:

Unabhängig davon, wer die Abrechnung erstellt: Die alte Verwaltung behält ihre Rechnungslegungspflicht für den Zeitraum ihrer Amtszeit. Sie muss über Einnahmen und Ausgaben während ihrer Tätigkeit Rechenschaft ablegen und alle Unterlagen dafür übergeben (Haus & Grund Frankfurt, 2025).

Wir erleben in unserer Verwaltungspraxis häufig, dass diese Unterscheidung Eigentümern nicht klar ist. Halten Sie im Beschluss oder Übergabeprotokoll deshalb fest, welche Abrechnungen noch offen sind und wer sie erstellt.

Praxis-Tipp: Kassensturz zum Stichtag

Ein formaler Anspruch auf eine Zwischenabrechnung zum Stichtag des Verwalterwechsels besteht nicht. Wir empfehlen aber dringend, einen Kassensturz zum Übergabetag durchzuführen. Darin wird dokumentiert:

• Kontostand Girokonto zum Stichtag
• Kontostand Rücklagenkonto zum Stichtag
• Liste offener Forderungen (rückständiges Hausgeld)
• Liste offener Verbindlichkeiten (unbezahlte Rechnungen)
• Aufstellung der bis zum Stichtag geleisteten und empfangenen Zahlungen

Dieser Kassensturz ist kein gesetzliches Erfordernis. Er macht die spätere Jahresabrechnung aber erheblich einfacher. Beide Verwaltungen sollten ihn unterschreiben.

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Die 5 häufigsten Stolpersteine beim unterjährigen Wechsel

Bei unterjährigen Übernahmen begegnen uns in unserer Verwaltungspraxis immer wieder dieselben fünf Probleme. Keines davon ist unlösbar. Aber jedes einzelne kann den gesamten Wechsel um Wochen verzögern, wenn Sie nicht vorbereitet sind.

1. Die alte Verwaltung kooperiert nicht

Nicht jede Verwaltung gibt die Unterlagen freiwillig und zeitnah heraus. Manche verzögern die Übergabe, andere verweigern sie mit Verweis auf offene Honorarforderungen. Rechtlich ist das nicht haltbar: Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht. Setzen Sie eine schriftliche Frist von 14 Tagen. Wird sie nicht eingehalten, kann ein Anwalt die Herausgabe anmahnen und im Notfall gerichtlich durchsetzen.

2. Der Kontenwechsel dauert zu lange

Banken brauchen für die Umschreibung oder Neueröffnung von WEG-Konten häufig drei bis sechs Wochen. In dieser Übergangszeit laufen Hausgeld-Zahlungen noch auf das alte Konto ein, während die neue Verwaltung bereits Rechnungen bezahlen muss. Lösung: Leiten Sie den Kontenwechsel sofort nach dem Beschluss ein und informieren Sie die Eigentümer frühzeitig über die neue Bankverbindung.

3. Die Jahresabrechnung wird zum Streitfall

Wenn die alte Verwaltung Unterlagen unvollständig übergibt, kann die neue Verwaltung die Jahresabrechnung nicht korrekt erstellen. Besonders problematisch: fehlende Kontoauszüge, nicht verbuchte Rechnungen oder unklare Rücklagenbestände. Bestehen Sie auf dem Kassensturz und einem vollständigen Übergabeprotokoll.

4. Laufende Verträge und Versicherungen werden vergessen

Wartungsverträge für Aufzüge, Heizungsanlagen oder Gartenpflege laufen weiter. Versicherungspolicen auch. Bestehende Verträge gelten im Namen der WEG, nicht im Namen des Verwalters. Trotzdem muss die neue Verwaltung alle Verträge auf Inhalt, Laufzeit und Kündigungsfristen prüfen. Wir erleben regelmäßig, dass bei der Übernahme veraltete Versicherungssummen oder ungünstige Wartungsverträge ans Licht kommen. Fordern Sie eine vollständige Vertragsliste im Übergabeprotokoll ein.

5. Eigentümer werden zu spät informiert

Wenn Eigentümer erst nach dem Wechsel erfahren, an wen sie jetzt Hausgeld zahlen sollen, entstehen Rückstände und Verunsicherung. Informieren Sie alle Eigentümer mindestens vier Wochen vor dem Stichtag schriftlich über die neue Verwaltung, die neue Bankverbindung und die Ansprechpartner.

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Checkliste: So gelingt der Verwalterwechsel mitten im Jahr

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann die WEG die Hausverwaltung mitten im Jahr wechseln?

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen – auch mitten im Wirtschaftsjahr. Ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 1 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch (§ 26 Abs. 3 WEG).

Wer erstellt die Jahresabrechnung bei einem Verwalterwechsel?

Es kommt auf den Stichtag an. Der BGH hat im September 2025 klargestellt: Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft die Verwaltung, die am 1. Januar des Folgejahres im Amt ist (BGH, V ZR 206/24). Bei einem Wechsel mitten im Jahr erstellt daher die neue Verwaltung die Abrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr. War die Abrechnung des Vorjahres noch offen, bleibt sie Pflicht der alten Verwaltung.

Was passiert mit dem Wirtschaftsplan bei einem unterjährigen Wechsel?

Der bestehende Wirtschaftsplan gilt weiter, bis die Eigentümerversammlung einen neuen beschließt (§ 28 Abs. 1 WEG). Die neue Verwaltung übernimmt die Umsetzung des laufenden Plans und zieht das Hausgeld in der bisherigen Höhe ein. Änderungen am Wirtschaftsplan erfordern einen neuen Beschluss.

Wie lange dauert ein Verwalterwechsel in der Praxis?

In der Regel vier bis zwölf Wochen von der Abberufung bis zur vollständigen operativen Übernahme. Die größten Zeitfresser sind der Kontenwechsel bei der Bank (drei bis sechs Wochen) und die Unterlagenübergabe. Eine gute Vorbereitung durch den Verwaltungsbeirat und eine Kooperationsbereitschaft der alten Verwaltung beschleunigen den Prozess erheblich.

Muss die alte Verwaltung bei einem unterjährigen Wechsel eine Zwischenabrechnung erstellen?

Nein. Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung zum Stichtag des Verwalterwechsels. Die neue Verwaltung erstellt die Jahresabrechnung für das gesamte Wirtschaftsjahr. In der Praxis ist ein Kassensturz zum Übergabetag aber sinnvoll: Er dokumentiert Kontostände, offene Forderungen und Verbindlichkeiten und erleichtert die spätere Abrechnung.

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Fazit: Gute Vorbereitung macht den Unterschied

Ein Verwalterwechsel mitten im Wirtschaftsjahr ist kein Ausnahmefall. Er ist Alltag. Das WEMoG hat die rechtlichen Hürden beseitigt: Abberufung jederzeit möglich, Verwaltervertrag endet automatisch, Vertragsstrafen unwirksam. Was bleibt, sind die operativen Herausforderungen bei Kontenwechsel, Unterlagenübergabe und Jahresabrechnung.

Entscheidend ist die Rolle des Verwaltungsbeirats. Je besser er den Übergang vorbereitet, desto reibungsloser verläuft der Wechsel. Drei Dinge machen den größten Unterschied: ein konkreter Stichtag im Beschluss, ein vollständiges Übergabeprotokoll und ein Kassensturz am Übergabetag. Die Checkliste in diesem Artikel deckt alle weiteren Schritte ab.

Weiterführende Ratgeber auf unserem Blog:

• Worauf es bei der Wahl einer neuen Hausverwaltung ankommt
• Pflichten der Verwaltung nach dem WEMoG
• Was eine Hausverwaltung eigentlich macht