Hausverwaltung abwählen: So formulieren Sie den Tagesordnungspunkt richtig

Rund 9,28 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland sind in etwa 1,8 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften organisiert (Zensus 2024 / wohnen im eigentum e.V.). Gleichzeitig kündigen 57 Prozent aller Hausverwaltungen selbst unrentable Mandate (VDIV Branchenbarometer 2025). Ob die Verwaltung kündigt oder die Eigentümer unzufrieden sind (Warnzeichen erkennen) – in beiden Fällen steht dieselbe Aufgabe an: Die Eigentümerversammlung muss über die Abberufung und Neubestellung abstimmen. Und dafür brauchen Sie einen korrekt formulierten Tagesordnungspunkt (TOP).

Was viele nicht wissen: Seit dem WEMoG (1. Dezember 2020) brauchen Sie keinen „wichtigen Grund" mehr, um die Hausverwaltung abzuwählen. Eine einfache Mehrheit reicht. Aber ein falsch formulierter TOP kann den gesamten Beschluss anfechtbar machen. Wir erleben regelmäßig, dass Eigentümergemeinschaften am Formulierungsfehler scheitern, nicht am fehlenden Willen. Dieser Artikel zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie den TOP der Eigentümerversammlung richtig aufsetzen.

Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich an einen Fachanwalt für WEG-Recht.

Das Wichtigste in Kürze

• Abberufung ohne Grund möglich: Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen – ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 1 WEG).
• TOP muss ausreichend bestimmt sein: „Verschiedenes" reicht nicht. Die Eigentümer müssen aus der Einladung erkennen können, worüber abgestimmt wird (§ 23 Abs. 2 WEG).
• Abberufung und Kündigung trennen: Abberufung beendet die Organstellung, Kündigung den Verwaltervertrag. Kraft Gesetz gilt die Vertragskündigung als mitbeschlossen (§ 26 Abs. 3 WEG).
• Getrennte TOPs empfohlen: Abberufung und Neubestellung sollten als separate Tagesordnungspunkte formuliert werden.
• Einladungsfrist beachten: Mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG).

Hausverwaltung abwählen: Warum der TOP so entscheidend ist

Rechtssicher ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung nur dann, wenn der zugrundeliegende Tagesordnungspunkt vorab ordnungsgemäß angekündigt wurde. Mehrfach hat der BGH klargestellt: Je weitreichender ein Beschluss, desto konkreter muss der TOP formuliert sein (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11). Genau das trifft auf die Abberufung der Hausverwaltung zu.

Wird der TOP zu vage formuliert – etwa nur als „Verwaltungsangelegenheiten" oder unter „Verschiedenes" – können einzelne Eigentümer den Beschluss innerhalb eines Monats beim Amtsgericht anfechten (§ 44 WEG). Im schlimmsten Fall ist der Beschluss nichtig, und die Gemeinschaft steht nach monatelanger Vorbereitung wieder am Anfang.

Schritt 1: Abberufung und Neubestellung verstehen

Bevor Sie den TOP formulieren, müssen Sie den Unterschied zwischen zwei getrennten Vorgängen kennen. Seit Dezember 2020 gilt eine klare Trennung.

Abberufung (§ 26 Abs. 1 WEG)

Mit der Abberufung endet die Organstellung des Verwalters. Er darf danach keine Entscheidungen mehr treffen und die WEG nicht mehr vertreten (mehr zur Organstellung im Artikel Pflichten der WEG-Verwaltung nach der Reform). Seit der WEG-Reform 2020 ist die Abberufung jederzeit und ohne Angabe von Gründen mit einfacher Mehrheit möglich.

Kündigung des Verwaltervertrags (§ 26 Abs. 3 WEG)

Anders als die Abberufung betrifft die Kündigung den Verwaltervertrag – also die schuldrechtliche Vereinbarung über Vergütung, Leistungsumfang und Laufzeit. Seit Dezember 2020 gilt eine gesetzliche Fiktion: Mit dem Beschluss über die Abberufung endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch. Separat beschließen müssen Sie die Kündigung also nicht – können es aber tun, wenn Sie einen früheren Zeitpunkt festlegen wollen.

Neubestellung (§ 26 Abs. 1 WEG)

Als eigenständiger Beschluss regelt die Neubestellung, welche Verwaltung künftig die WEG betreut. Dabei benennt die Eigentümergemeinschaft den neuen Verwalter und legt die Konditionen fest. Maximal fünf Jahre darf der Bestellungszeitraum betragen (§ 26 Abs. 2 WEG). Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten, zeigt unser Artikel Was macht eine Hausverwaltung eigentlich genau?.

Schritt 2: Den TOP für die Abberufung formulieren

Drei Anforderungen muss die Formulierung erfüllen: den Verwalter namentlich benennen, die Rechtsgrundlage angeben und den Beschlussgegenstand eindeutig bezeichnen.

Musterformulierung: Abberufung

TOP [Nr.]: Beschlussfassung über die Abberufung der [Name der Verwaltung] als Verwalterin der WEG [Adresse/Name der WEG] gemäß § 26 Abs. 1 WEG

Konkretes Beispiel:

TOP 4: Beschlussfassung über die Abberufung der Muster Hausverwaltung GmbH als Verwalterin der WEG Musterstraße 12–16, 40210 Düsseldorf, gemäß § 26 Abs. 1 WEG

Optionale Ergänzung: Kündigung explizit aufnehmen

Obwohl die Kündigung kraft Gesetz mitbeschlossen wird, empfehlen wir, sie explizit in den TOP aufzunehmen. Das schafft Klarheit und vermeidet Diskussionen.

TOP 4: Beschlussfassung über die Abberufung der Muster Hausverwaltung GmbH als Verwalterin gemäß § 26 Abs. 1 WEG und Kündigung des Verwaltervertrags zum nächstmöglichen Zeitpunkt

Schritt 3: Den TOP für die Neubestellung formulieren

Bei der Neubestellung wird die Formulierung anspruchsvoller. Nach Auffassung des BGH müssen sich die Eigentümer auf die Beschlussfassung vorbereiten können (BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 196/19). Bei der Verwalterbestellung bedeutet das: Die Kandidaten sollten in der Einladung benannt und die Vergleichsangebote beigefügt werden.

Musterformulierung: Neubestellung

TOP [Nr.]: Beschlussfassung über die Bestellung einer neuen Verwaltung gemäß § 26 Abs. 1 WEG für den Zeitraum [Datum] bis [Datum].

Zur Wahl stehen:

• [Firma A, Ort]
• [Firma B, Ort]
• [Firma C, Ort]

Die Vergleichsangebote sind dieser Einladung als Anlage beigefügt.

Konkretes Beispiel:

TOP 5: Beschlussfassung über die Bestellung einer neuen Verwaltung für die WEG Musterstraße 12–16 gemäß § 26 Abs. 1 WEG für den Zeitraum 01.01.2027 bis 31.12.2031.

Zur Wahl stehen:

• Fritz & von Laffert GmbH, Düsseldorf
• Beispiel Verwaltung GmbH, Essen
• Muster Immobilien Service, Köln

Die Vergleichsangebote sind dieser Einladung als Anlage [1–3] beigefügt.

Warum drei Angebote?

Es gibt keine gesetzliche Pflicht, mehrere Angebote einzuholen. Wir erleben in unserer Verwaltungspraxis aber regelmäßig, dass Eigentümerversammlungen mit nur einem Angebot zu Grundsatzdiskussionen führen. Drei Vergleichsangebote haben sich bewährt. Das stärkt die Legitimität des Beschlusses und verringert das Anfechtungsrisiko. Der VDIV empfiehlt ebenfalls die Einholung von Vergleichsangeboten als Zeichen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Schritt 4: Getrennte oder kombinierte TOPs?

In unserer Verwaltungspraxis empfehlen wir klar getrennte Tagesordnungspunkte. Der Grund ist einfach: Die Eigentümer können bei der Abberufung einig sein, aber unterschiedliche Meinungen zur Neubestellung haben.

Getrennte TOPs (empfohlen)

Vorteil: Jeder Beschluss steht für sich. Wird der Neubestellungsbeschluss angefochten, bleibt die Abberufung wirksam. Die Gemeinschaft kann dann in einer Folgeversammlung erneut über die Neubestellung abstimmen.

Kombinierter TOP (möglich, aber riskanter)

TOP 4: Beschlussfassung über die Abberufung der Muster Hausverwaltung GmbH als Verwalterin gemäß § 26 Abs. 1 WEG und Bestellung der Fritz & von Laffert GmbH als neue Verwalterin für den Zeitraum 01.01.2027 bis 31.12.2031

Risiko: Wird der kombinierte Beschluss angefochten, fallen Abberufung und Neubestellung gemeinsam. Die Gemeinschaft muss dann beides erneut beschließen.

Schritt 5: Den TOP auf die Tagesordnung setzen

Der TOP steht – aber wie kommt er auf die Einladung? Entscheidend ist, wer die Versammlung einberuft und ob die aktuelle Verwaltung kooperiert.

Regelfall: Verwalter nimmt den TOP auf

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein bestimmter TOP auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung gesetzt wird. Dieses Verlangen sollten Sie schriftlich stellen – am besten per Einschreiben an die Verwaltung und in Kopie an den Verwaltungsbeirat.

Wenn der Verwalter sich weigert

Kein Verwalter setzt den TOP zur eigenen Abberufung gerne auf die Tagesordnung. Für diesen Fall sieht das WEG einen klaren Eskalationsweg vor:

1. Schriftliches Verlangen an den Verwalter, den TOP aufzunehmen (per Einschreiben)
2. Einberufungsverlangen durch ein Viertel der Eigentümer nach Köpfen – der Verwalter muss dann eine außerordentliche Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG)
3. Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, wenn der Verwalter auch dem Verlangen nicht nachkommt (§ 24 Abs. 3 WEG)
4. Gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung als letzte Option – Antrag beim zuständigen Amtsgericht

Einladungsfrist

Mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin muss die Einladung zugehen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG). Maßgeblich ist der Zugang bei den Eigentümern, nicht das Absendedatum. Planen Sie besser vier Wochen ein – so bleibt genügend Zeit für Rückfragen und die Beschaffung von Vergleichsangeboten.

Häufige Fehler bei der TOP-Formulierung

Nicht die falsche Formulierung ist der häufigste Fehler, sondern die fehlende Vorbereitung. In unserer Praxis sehen wir regelmäßig dieselben Stolpersteine.

1. TOP unter „Verschiedenes" aufnehmen

Kein Randthema, sondern ein grundlegender Eingriff in die Verwaltungsstruktur. Unter „Verschiedenes" gefasste Beschlüsse zur Abberufung sind anfechtbar, weil sich die Eigentümer nicht darauf vorbereiten konnten. Weitreichende Beschlüsse müssen nach ständiger BGH-Rechtsprechung ausdrücklich angekündigt werden.

2. Verwalter nicht namentlich benennen

Formulierungen wie „Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters" sind weniger bestimmt als „Abberufung der XY GmbH als Verwalterin". Verwenden Sie immer den vollständigen Firmennamen.

3. Abberufung und Neubestellung vermischen

Wer beides in einen Satz packt, riskiert, dass unzufriedene Eigentümer, die zwar die Abberufung wollen, aber einen anderen Kandidaten bevorzugen, gegen den gesamten Beschluss stimmen.

4. Keine Vergleichsangebote beilegen

Wenn Sie die Neubestellung auf die Tagesordnung setzen, sollten die Eigentümer die Angebote vorab prüfen können. Fehlen die Unterlagen, kann die Versammlung keinen informierten Beschluss fassen. Im schlimmsten Fall wird der Beschluss als nicht ordnungsgemäß angefochten.

5. Einladungsfrist nicht einhalten

Drei Wochen sind Minimum. Geht die Einladung zu spät zu, sind sämtliche Beschlüsse der Versammlung anfechtbar – nicht nur der TOP zur Verwalterabberufung.

Muster-Einladung: Komplettes Beispiel

So könnte der relevante Ausschnitt einer Einladung zur Eigentümerversammlung aussehen:

Eigentümerversammlung der WEG Musterstraße 12–16, 40210 Düsseldorf

Datum: 15. September 2026, 18:00 Uhr Ort: Gemeinschaftsraum, Musterstraße 14, EG

Tagesordnung (Auszug):

[...]

TOP 4: Beschlussfassung über die Abberufung der Muster Hausverwaltung GmbH als Verwalterin der WEG Musterstraße 12–16 gemäß § 26 Abs. 1 WEG und Kündigung des Verwaltervertrags zum nächstmöglichen Zeitpunkt

TOP 5: Beschlussfassung über die Bestellung einer neuen Verwaltung gemäß § 26 Abs. 1 WEG für den Zeitraum 01.01.2027 bis 31.12.2031

Zur Wahl stehen:

• Fritz & von Laffert GmbH, Düsseldorf
• Beispiel Verwaltung GmbH, Essen
• Muster Immobilien Service, Köln

Die Vergleichsangebote sind dieser Einladung als Anlagen 1–3 beigefügt.

[...]

Abstimmung: Was Sie über Mehrheiten wissen müssen

Für Abberufung und Neubestellung gilt gleichermaßen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen nicht mit. Abgestimmt wird nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen (§ 25 Abs. 2 WEG).

Ebenfalls seit der Reform: Mindestquoren für die Beschlussfähigkeit gibt es nicht mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig – auch wenn nur wenige Eigentümer erscheinen. Das macht eine sorgfältige Einladung umso wichtiger.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann die Eigentümerversammlung die Hausverwaltung ohne Grund abberufen?

Ja, seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 ist das möglich. Vorher musste ein „wichtiger Grund" vorliegen – etwa grobe Pflichtverletzungen oder Untreue. Dieses Erfordernis ist ersatzlos entfallen. Heute genügt eine einfache Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Vertragsklauseln aus der Zeit vor der Reform, die die Abberufung auf Fälle mit wichtigem Grund beschränken, sind unwirksam – das hat der BGH am 25. Februar 2022 bestätigt (V ZR 65/21). Mit der Abberufung endet der Verwaltervertrag automatisch spätestens sechs Monate später.

Was passiert, wenn der TOP falsch formuliert ist?

Vage oder unvollständige TOP-Formulierungen machen den Beschluss anfechtbar. Jeder Eigentümer – auch einer, der nicht an der Versammlung teilgenommen hat – kann innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben (§ 44 WEG). Geprüft wird, ob die Eigentümer anhand des TOP erkennen konnten, worüber abgestimmt wird. Verneint das Gericht diese Frage, erklärt es den Beschluss für ungültig. Praktisch bedeutet das: Mehrere Monate Vorbereitung waren umsonst, und die Gemeinschaft muss eine neue Versammlung einberufen, den TOP korrekt formulieren und erneut abstimmen.

Muss der aktuelle Verwalter die Versammlung leiten, auf der er abberufen wird?

Grundsätzlich ja – das WEG sieht den Verwalter als Vorsitzenden der Versammlung vor. Allerdings kann die Eigentümerversammlung zu Beginn einen anderen Versammlungsleiter wählen. In der Praxis übernimmt oft der Verwaltungsbeiratsvorsitzende diese Rolle. Gerade wenn die Abberufung auf der Tagesordnung steht, ist ein neutraler Versammlungsleiter sinnvoll, um Interessenkonflikte zu vermeiden und eine sachliche Diskussion zu ermöglichen.

Wie viele Vergleichsangebote brauche ich für die Neubestellung?

Es gibt keine gesetzliche Mindestanzahl. Gerichte erwarten jedoch eine ordnungsgemäße Vorbereitung. In der Praxis haben sich drei Vergleichsangebote als Standard etabliert. Die Angebote sollten inhaltlich vergleichbar sein (gleicher Leistungsumfang, gleiche Vertragslaufzeit) und der Einladung beiliegen, damit die Eigentümer sie vorab prüfen können.

Kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung der Verwaltung erzwingen?

Ein einzelner Eigentümer kann die Aufnahme des TOP auf die Tagesordnung verlangen, aber nicht die Abberufung allein durchsetzen – dafür ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Verweigert der Verwalter die Aufnahme, können mindestens ein Viertel der Eigentümer nach Köpfen die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Reagiert auch der Verwalter darauf nicht, kann der Beiratsvorsitzende einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Checkliste: TOP für Verwalterwechsel vorbereiten

• Abberufung und Neubestellung als getrennte TOPs formuliert
• Aktuelle Verwaltung mit vollständigem Firmennamen benannt
• Rechtsgrundlage (§ 26 Abs. 1 WEG) im TOP angegeben
• Kündigung des Verwaltervertrags im Abberufungs-TOP ergänzt
• Kandidaten für die Neubestellung namentlich aufgeführt
• Bestellungszeitraum festgelegt (max. 5 Jahre)
• Mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt
• Angebote der Einladung als Anlage beigefügt
• Einladungsfrist von mindestens drei Wochen eingehalten
• Einladung per Einschreiben oder nachweisbar zugestellt
• Verwaltungsbeirat vorab informiert und eingebunden

Weiterführende Artikel

• Pflichten der WEG-Verwaltung: Leitfaden nach der WEG-Reform
• Woran erkenne ich eine gute Hausverwaltung? 10 Kriterien + Checkliste
• Was macht eine Hausverwaltung eigentlich genau?

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Quellen: Zensus 2024 / wohnen im eigentum e.V. (Zahlen zum Wohnungseigentum), VDIV Branchenbarometer 2025, BGH Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11 (TOP-Bestimmtheit), BGH Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 196/19 (Verwalterbestellung), BGH Urteil vom 25.02.2022 – V ZR 65/21 (Abberufung ohne wichtigen Grund), WEG §§ 23, 24, 25, 26, 44.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zum WEG-Recht wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.