Mietrückstände 2026: Was Vermieter tun können – Rechte, Fristen & BGH-Urteile

Mietrückstände zählen zu den gravierendsten wirtschaftlichen Risiken für Vermieter. Laut Destatis hatten 2024 rund 2,1 Prozent der Bevölkerung Zahlungsrückstände bei Miete oder Hypothek – bei armutsgefährdeten Haushalten sogar 4,4 Prozent. Im selben Jahr wurden in Deutschland etwa 35.000 Zwangsräumungen vollstreckt, ein Anstieg von rund 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Allein in Nordrhein-Westfalen waren es über 10.000 Fälle.

Dieser Leitfaden zeigt Vermietern, wie sie bei Zahlungsverzug strukturiert vorgehen, welche rechtlichen Mittel ihnen zur Verfügung stehen und wie sie Mietausfälle wirksam vorbeugen können – mit aktueller BGH-Rechtsprechung und der geplanten Mietrechtsreform 2026.

Zahlungsverzug erkennen und richtig reagieren

Sobald die Miete nicht zum vereinbarten Termin eingeht, gerät der Mieter in Verzug. Ein schnelles, aber besonnenes Vorgehen verhindert, dass aus einer vorübergehenden Zahlungslücke ein dauerhafter Rückstand wird.

Empfohlener Ablauf bei Zahlungsverzug

• Zahlungserinnerung nach 5 Werktagen – Freundliche Kontaktaufnahme per Telefon oder E-Mail. Häufig liegt ein Versehen vor: vergessene Überweisung, Bankfehler oder kurzfristiger Engpass.
• Schriftliche Mahnung nach 14 Tagen – Formale Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung von sieben bis zehn Tagen. Die Mahnung sollte den konkreten Rückstandsbetrag, den Zahlungstermin und die Kontoverbindung nennen.
• Zweite Mahnung mit Kündigungsandrohung nach 30 Tagen – Hinweis auf die rechtlichen Konsequenzen bei weiterem Verzug. Spätestens jetzt sollte ein Fachanwalt für Mietrecht hinzugezogen werden.

Eine vorherige Abmahnung ist bei Zahlungsverzug rechtlich nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Das strukturierte Mahnverfahren dient der Dokumentation und der Deeskalation – und zeigt im Streitfall, dass der Vermieter verhältnismäßig gehandelt hat.

Professionelle Hausverwaltung als erste Instanz

Eine professionelle Hausverwaltung übernimmt den gesamten Prozess von der automatisierten Zahlungsüberwachung bis zur rechtssicheren Mahnung. In Städten wie Düsseldorf, Aachen oder Köln, wo Mietverhältnisse oft über größere Entfernungen verwaltet werden, ist dies besonders wertvoll. Fritz & von Laffert setzt in der Mietverwaltung auf digitale Plattformen mit PSD2-Bankschnittstelle, die Zahlungseingänge automatisch zuordnen und bei Verzug mehrstufige Mahnprozesse auslösen.

Rechtliche Möglichkeiten bei Mietrückständen

Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt Vermietern klare Instrumente an die Hand. Die Wahl des richtigen Mittels hängt von der Höhe und Dauer des Rückstands ab.

Fristlose Kündigung nach § 543 BGB

Die fristlose Kündigung ist das schärfste Instrument und an enge Voraussetzungen geknüpft:

• Variante 1: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete ganz oder mit einem nicht unerheblichen Teil in Verzug.
• Variante 2: Der Mieter hat über mehr als zwei Termine einen Gesamtrückstand von mindestens zwei Monatsmieten aufgebaut.

Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund nennen.

Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB

Was viele Vermieter nicht wissen: Eine ordentliche Kündigung ist bereits bei einem Rückstand unterhalb von zwei Monatsmieten möglich. Der BGH hat in einem weiterhin maßgeblichen Grundsatzurteil (VIII ZR 107/12) entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung bereits zulässig ist, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und der Verzug länger als einen Monat andauert. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate (§ 573c BGB).

Doppelkündigung: Die wichtigste Strategie

Vermieter sollten bei erheblichem Zahlungsverzug immer eine Doppelkündigung aussprechen: fristlos nach § 543 BGB und hilfsweise ordentlich nach § 573 BGB. Der Grund liegt in der Schonfristzahlung.

Schonfristzahlung: Was Vermieter 2026 wissen müssen

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eines der meistdiskutierten Themen im Mietrecht. Sie erlaubt dem Mieter, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nachzahlt. Das Heilungsrecht steht dem Mieter nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu.

BGH bestätigt: Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat in einer kontinuierlichen Urteilslinie klargestellt, dass die Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung heilt – nicht die parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung. Zuletzt bestätigt in:

• BGH VIII ZR 287/23 (9. Juli 2025): Das LG Berlin II hatte erneut eine analoge Anwendung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung befürwortet. Der BGH hob dieses Urteil auf und bekräftigte seine ständige Rechtsprechung.
• BGH VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23 (23. Oktober 2024): Zwei weitere Fälle, in denen der BGH die Nichtheilung der ordentlichen Kündigung durch Nachzahlung bestätigte.

Für Vermieter bedeutet das: Die Doppelkündigung ist nach aktueller Rechtslage die sicherste Strategie. Selbst wenn der Mieter die Schonfristzahlung leistet, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam.

Geplante Mietrechtsreform 2026: Einschränkung der Doppelkündigung

Der Koalitionsvertrag von April 2025 und der Referentenentwurf vom Februar 2026 sehen vor, dass die Schonfristzahlung künftig einmalig pro Mietverhältnis auch eine ordentliche Kündigung abwenden können soll. Diese Änderung ist noch nicht in Kraft getreten. Weitere geplante Neuerungen der Mietrechtsreform:

• Indexmiete-Deckelung auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr in angespannten Märkten
• Möblierungszuschlag maximal 5 Prozent der Nettokaltmiete mit Transparenzpflicht
• Vereinfachtes Modernisierungsumlage-Verfahren bis 20.000 Euro (bisher 10.000 Euro)
• Mietpreisbremse verlängert bis 31.12.2029

Weitere aktuelle BGH-Urteile für Vermieter 2025/2026

Neben der Schonfristzahlung hat der BGH weitere für Vermieter relevante Entscheidungen getroffen:

• Aufrechnung mit verjährten Kautionsansprüchen (VIII ZR 184/23, Juli 2024): Vermieter dürfen auch verjährte Schadensersatzansprüche mit der Mietkaution aufrechnen (§ 215 BGB). Die Kaution bleibt ein wirksames Sicherungsmittel über die Verjährungsfrist hinaus.
• Gewinnbringende Untervermietung (VIII ZR 228/23, 28.01.2026): Ein Mieter, der seine Wohnung für 460 Euro mietete und für 962 Euro untervermietete, handelte nicht im „berechtigten Interesse" nach § 553 BGB. Die Kündigung durch den Vermieter wurde bestätigt.
• Bankbürgschaft und fristlose Kündigung (VIII ZR 256/23, Mai 2025): Eine fristlose Kündigung wegen fehlender Bankbürgschaft ist unzulässig. § 569 Abs. 2a BGB erfasst nur Geldkautionen, nicht Bankbürgschaften.

Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten

Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, bleibt dem Vermieter die Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht.

Ablauf der Räumungsklage

• Kündigung aussprechen – Schriftlich, mit Begründung, Zugang sicherstellen (Einschreiben oder Bote)
• Fristablauf abwarten – Bei fristloser Kündigung: sofort; bei ordentlicher: mindestens drei Monate
• Räumungsklage einreichen – Beim Amtsgericht am Ort der Wohnung
• Schonfristzahlung abwarten – Mieter hat zwei Monate nach Zustellung der Klage
• Urteil abwarten – Versäumnisurteil bei Nichtreaktion oder streitiges Verfahren
• Räumung durch Gerichtsvollzieher – Vollstreckung des Räumungstitels

Dauer und Kosten

Die Verfahrensdauer variiert erheblich: Im Idealfall mit Versäumnisurteil rund zwei Monate, im Regelfall sechs bis zwölf Monate, in Ballungsräumen wie München acht bis vierzehn Monate. Bei einem Streitwert von 6.000 Euro (Jahresmiete) liegen die Kosten zwischen 3.000 und 6.000 Euro inklusive Anwalts- und Gerichtsgebühren.

Laut Deutschem Mieterbund wurden 2024 insgesamt 197.092 Mietrechtsprozesse in Deutschland geführt – ein Anstieg um 7,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die häufigsten Streitgründe waren Vertragsverletzungen (28,4 Prozent), Mieterhöhungen (21,8 Prozent) und Betriebskosten (16,4 Prozent).

Mietkaution bei Rückständen: Was Vermieter beachten müssen

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nicht zur Deckung laufender Mietrückstände verwenden. Die Kaution dient der Sicherung von Ansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Erst nach Auszug des Mieters kann der Vermieter offene Forderungen – Mietrückstände, Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz – mit der Kaution verrechnen. Eine angemessene Abrechnungsfrist von drei bis sechs Monaten ist üblich.

Wichtig: Der Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (BGH VIII ZR 238/08). Der Vermieter kann sie freiwillig ausstellen, ist dazu aber nicht verpflichtet. Der Mieter kann jedoch Quittungen über geleistete Zahlungen verlangen (§ 368 BGB).

Sozialrechtliche Möglichkeiten: Jobcenter und Sozialamt

Bei Mietern, die Bürgergeld oder Sozialhilfe beziehen, besteht die Möglichkeit, dass das Jobcenter oder Sozialamt die Mietschulden übernimmt. Für Vermieter kann dies die schnellste Lösung sein.

Übernahme durch das Jobcenter (§ 22 Abs. 8 SGB II)

• Mietschulden können übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist
• Die Übernahme soll erfolgen, wenn andernfalls Wohnungslosigkeit droht
• Form: In der Regel als Darlehen, Rückzahlung durch Aufrechnung mit dem Regelsatz
• Ein förmlicher Antrag ist nicht erforderlich – die Mitteilung an das Jobcenter genügt

Übernahme durch das Sozialamt (§ 36 SGB XII)

• Ähnliche Regelung für Nicht-Erwerbsfähige
• Flexibler: Darlehen oder Zuschuss möglich (Ermessensentscheidung)

Praxistipp: Vermieter sollten den Mieter aktiv auf diese Möglichkeit hinweisen und gegebenenfalls die Kontaktaufnahme mit dem Jobcenter unterstützen. Eine Mietschuldenübernahme ist für alle Beteiligten günstiger als eine Räumungsklage.

Hinweis: Ab Juli 2026 erstattet das Jobcenter die Differenz zwischen angemessener und tatsächlicher Miete nicht mehr. Vermieter mit Mietern im Bürgergeldbezug sollten prüfen, ob die Mietkosten innerhalb der Angemessenheitsgrenzen liegen.

Prävention: So vermeiden Vermieter Mietausfälle

Der beste Schutz vor Mietrückständen beginnt vor dem Mietvertrag. Eine sorgfältige Mieterauswahl und die richtigen vertraglichen Absicherungen reduzieren das Risiko erheblich.

Bonitätsprüfung vor Vermietung

• SCHUFA-BonitätsCheck: Standardinstrument, vom Mietinteressenten vorlegen lassen oder über das SCHUFA-Vermieterportal abrufen
• Gehaltsnachweise: Letzte drei Monate, bei Selbstständigen aktueller Steuerbescheid
• Faustregel: Haushaltsnettoeinkommen mindestens dreimal so hoch wie die Kaltmiete
• Arbeitsvertrag: Unbefristetes Arbeitsverhältnis ist ein positives Signal, aber kein Ausschlusskriterium

Mietausfallversicherung

Eine Mietausfallversicherung kostet zwischen 100 und 300 Euro pro Jahr und Wohnung. Voraussetzung ist eine positive Bonitätsprüfung des Mieters vor Mietbeginn – ein nachträglicher Abschluss bei bereits bestehenden Zahlungsproblemen ist ausgeschlossen. Die Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar, aber als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Weitere Schutzmaßnahmen

• SEPA-Lastschrift im Mietvertrag als bevorzugte Zahlungsart vereinbaren – der Mieter muss nicht aktiv überweisen
• Mietkaution in voller Höhe (drei Nettokaltmieten) sicherstellen
• Regelmäßiger Kontakt zur Hausverwaltung – frühzeitige Signale bei Zahlungsschwierigkeiten erkennen
• Transparente Mietverträge mit klaren Zahlungsfristen und Verzugsklauseln

Wie eine professionelle Hausverwaltung Vermieter schützt

Die Qualität der Mietverwaltung zeigt sich besonders im Umgang mit Zahlungsverzug. Eine professionelle Hausverwaltung bietet:

• Automatisierte Zahlungsüberwachung mit digitaler Bankanbindung
• Mehrstufiges, rechtssicheres Mahnverfahren
• Lückenlose Dokumentation aller Zahlungsauffälligkeiten und Kommunikation
• Vermittlung spezialisierter Fachanwälte für Mietrecht
• Beratung zu Mietausfallversicherungen und Kautionsmodellen
• Unterstützung bei Neuvermietung nach Mieterauszug
• Digitales Vermieterportal mit Echtzeit-Überblick über Mieteingänge

In Regionen wie Düsseldorf, Aachen und Köln, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch und die Verwaltung häufig über größere Entfernungen erfolgt, ist eine professionelle Hausverwaltung mit digitaler Infrastruktur besonders wertvoll. Laut VDIV Branchenbarometer 2025 investieren Immobilienverwaltungen mittlerweile über 8 Prozent ihres Umsatzes in IT – Tendenz steigend.

Häufige Fragen zu Mietrückständen

Wann darf ein Vermieter wegen Mietrückständen fristlos kündigen?

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete ganz oder teilweise in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten aufgebaut hat. Eine vorherige Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich. Der BGH hat zudem bestätigt, dass eine ordentliche Kündigung bereits bei einem Rückstand ab einer Monatsmiete möglich ist (VIII ZR 107/12).

Was ist die Schonfristzahlung und wie wirkt sie?

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ermöglicht es dem Mieter, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nachzahlt. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung (zuletzt VIII ZR 287/23, Juli 2025) heilt die Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung – die ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Die geplante Mietrechtsreform 2026 sieht vor, dass sie einmalig pro Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung abwenden kann.

Wie lange dauert eine Räumungsklage in Deutschland?

Die Dauer variiert: Im Idealfall mit Versäumnisurteil etwa zwei Monate, im Regelfall sechs bis zwölf Monate, in Ballungsräumen wie München acht bis vierzehn Monate. Die Kosten liegen bei einem Streitwert von 6.000 Euro zwischen 3.000 und 6.000 Euro inklusive Anwalts- und Gerichtskosten.

Kann das Jobcenter Mietschulden übernehmen?

Ja, nach § 22 Abs. 8 SGB II kann das Jobcenter Mietschulden übernehmen, wenn andernfalls Wohnungslosigkeit droht. Die Übernahme erfolgt in der Regel als Darlehen. Auch das Sozialamt kann nach § 36 SGB XII Mietschulden als Darlehen oder Zuschuss übernehmen. Ein förmlicher Antrag ist nicht erforderlich.

Welche Präventionsmaßnahmen schützen Vermieter vor Mietrückständen?

Die wichtigsten Maßnahmen: Bonitätsprüfung vor Vermietung (SCHUFA-BonitätsCheck, Gehaltsnachweise, Nettoeinkommen mindestens dreimal Kaltmiete), Mietausfallversicherung (100 bis 300 Euro pro Jahr, steuerlich absetzbar), SEPA-Lastschrift im Mietvertrag und eine professionelle Hausverwaltung mit automatisierter Zahlungsüberwachung.

Key Takeaways

• Mietrückstände erfordern schnelles Handeln – strukturiertes Mahnverfahren in drei Stufen (5, 14, 30 Tage).
• Fristlose Kündigung nach § 543 BGB bei zwei Monatsmieten Rückstand – keine Abmahnung nötig.
• Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB bereits bei einer Monatsmiete Rückstand möglich (BGH VIII ZR 107/12).
• Doppelkündigung (fristlos + hilfsweise ordentlich) ist die sicherste Strategie – bestätigt durch BGH VIII ZR 287/23 (2025).
• Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung, nicht die ordentliche – Reform 2026 könnte das ändern.
• Jobcenter (§ 22 Abs. 8 SGB II) und Sozialamt (§ 36 SGB XII) können Mietschulden übernehmen.
• Prävention: Bonitätsprüfung, Mietausfallversicherung (100–300 €/Jahr), SEPA-Lastschrift, professionelle Verwaltung.

Fazit: Mietrückstände strukturiert lösen und vorbeugen

Mietrückstände erfordern schnelles, aber besonnenes Handeln. Die Kombination aus strukturiertem Mahnverfahren, Doppelkündigung (fristlos und hilfsweise ordentlich) und professioneller Dokumentation gibt Vermietern die stärkste Rechtsposition. Die aktuelle BGH-Rechtsprechung stärkt die Vermieterseite: Die Schonfristzahlung heilt nach wie vor nur die fristlose Kündigung, die Kaution bleibt auch bei verjährten Ansprüchen verwertbar, und eine ordentliche Kündigung ist bereits ab einem Rückstand von einer Monatsmiete möglich.

Gleichzeitig lohnt es sich, in Prävention zu investieren: Bonitätsprüfung, Mietausfallversicherung und eine Hausverwaltung mit digitaler Zahlungsüberwachung reduzieren das Risiko erheblich. Fritz & von Laffert unterstützt Eigentümer in Düsseldorf, Aachen, Köln und der gesamten Rhein-Ruhr-Region mit automatisierten Prozessen, damit Zahlungsprobleme frühzeitig erkannt und rechtssicher bearbeitet werden. Jetzt unverbindlich anfragen.

Weitere Ratgeber

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Quellen

Primärquellen

• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 22 SGB II – Bedarfe für Unterkunft und Heizung
• BGH, Urteil vom 09.07.2025 – VIII ZR 287/23
• BGH, Urteile vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23
• BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23

Sekundärquellen

• Destatis – Zahlungsrückstände privater Haushalte 2024
• Deutscher Mieterbund – Prozess-Statistik 2025
• Haufe Immobilien – BGH zur Schonfristzahlung (2024/2025)
• VDIV Deutschland – Branchenbarometer 2025