Schimmel in der Eigentumswohnung: Erkennen und Beseitigen (2026)

Das Wichtigste in Kürze

• Jede fünfte Wohnung betroffen: 17 % der deutschen Haushalte haben Schimmelprobleme, Badezimmer sind mit 50 % der häufigste Befallsort (immowelt.de/Innofact, 2016).
• Gesundheitsrisiko: Das Asthmarisiko steigt in verschimmelten Wohnungen um 40 % (Fraunhofer IBP, 2016).
• Kleine Flächen selbst behandeln: Bis 0,5 m² können Sie Schimmel eigenständig entfernen, darüber gehört ein Fachbetrieb hinzu (Verbraucherzentrale).
• Zuständigkeit im WEG klären: Außenwände, Dämmung und Gebäudehülle sind Gemeinschaftseigentum. Wandbeläge und Oberflächen innerhalb der Wohnung sind Sondereigentum (§ 5 Abs. 1-2 WEG).
• Verwalter muss Ursache prüfen: Auch bei Schimmel im Sondereigentum muss der WEG-Verwalter die Ursache untersuchen, weil ein Defekt am Gemeinschaftseigentum nicht ausgeschlossen werden kann.

Eine repräsentative Innofact-Studie im Auftrag von immowelt.de ergab 2016, dass 17 Prozent der Deutschen in einer von Schimmel betroffenen Wohnung leben (immowelt.de/Innofact, „Wohnen und Leben 2016"). Haushalte mit Kindern sind noch stärker betroffen: Dort liegt der Anteil bei 25 Prozent. Schimmel ist damit kein Randthema, sondern eines der häufigsten Probleme in deutschen Wohnungen. Feuchte und verschimmelte Wohnräume stuft die Weltgesundheitsorganisation (WHO) als ernstes Gesundheitsrisiko ein: Bewohner haben ein bis zu 75 Prozent höheres Risiko für Atemwegserkrankungen und Asthma (WHO, „Indoor Air Quality Guidelines: Dampness and Mould", 2009).

Für Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommt eine zusätzliche Frage hinzu: Liegt der Schimmel im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum, und wer muss für die Beseitigung zahlen? Dieser Guide erklärt, wo Schimmel in der Eigentumswohnung entsteht, wie Sie ihn erkennen, wann Sie selbst handeln können und ab wann ein Fachbetrieb ran muss.

Wo entsteht Schimmel in der Wohnung?

Laut der immowelt.de/Innofact-Studie von 2016 ist das Badezimmer mit 50 Prozent der häufigste Ort für Schimmelbefall, gefolgt vom Schlafzimmer mit 28 Prozent und der Küche mit 22 Prozent (immowelt.de/Innofact, „Wohnen und Leben 2016"). In unserer Verwaltungspraxis sehen wir diese Verteilung regelmäßig bestätigt.

Typische Schwachstellen in der Wohnung

Schimmel entsteht dort, wo Feuchtigkeit auf kühle Oberflächen trifft. Das Umweltbundesamt empfiehlt eine relative Luftfeuchtigkeit von 40 bis 60 Prozent. Ab 60 Prozent steigt das Schimmelrisiko, ab 70 Prozent besteht akute Gefahr (Umweltbundesamt, „Richtig Lüften", 2025).

Die häufigsten Stellen:

• Fensterlaibungen und Fensterrahmen: Hier bilden sich Wärmebrücken, weil die Wand am Übergang zum Fenster dünner ist.
• Außenwandecken: Besonders in Altbauten ohne ausreichende Dämmung kühlen Ecken stark aus. Ob eine energetische Sanierung sinnvoll ist, erfahren Sie in unserem Guide zum individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
• Hinter Möbeln an Außenwänden: Schränke und Regale direkt an kalten Außenwänden verhindern die Luftzirkulation.
• Rollladenkästen: Häufig schlecht gedämmt und nicht einsehbar.
• Kellerräume: Hohe Bodenfeuchte und geringe Belüftung.

Wie erkennen Sie Schimmel frühzeitig?

Das Fraunhofer-Institut für Bauphysik (IBP) wertete 2016 insgesamt 170 Studien zum Zusammenhang von Schimmel und Gesundheit aus. Ergebnis: Wer in schimmelbelasteten Räumen lebt, hat ein um 40 Prozent erhöhtes Asthmarisiko (Fraunhofer IBP, „Studie Schimmel", 2016). Frühzeitiges Erkennen ist deshalb keine Kosmetik, sondern aktiver Gesundheitsschutz.

Sichtbare Anzeichen

• Dunkle Flecken: Schwarze, grünliche oder bräunliche Verfärbungen an Wänden, Decken oder Fugen. Oft zuerst in Ecken sichtbar.
• Stockflecken: Gelblich-braune Flecken auf Tapeten oder Putz, häufig ein Frühstadium, das übersehen wird.
• Ablösende Tapeten: Wellen sich Tapeten oder werfen Blasen, steckt fast immer Feuchtigkeit dahinter. Wir sehen das besonders oft in Erdgeschosswohnungen.
• Verfärbte Silikonfugen: In Bad und Küche ein häufiges erstes Zeichen.

Unsichtbare Warnsignale

• Modriger Geruch: Muffig und erdig, selbst nach gründlichem Lüften.
• Kondenswasser am Fenster: Regelmäßig beschlagene Scheiben zeigen eine zu hohe Raumluftfeuchtigkeit an. Besonders morgens ein deutliches Warnsignal.
• Gesundheitliche Beschwerden: Häufiges Niesen, gereizte Augen oder Atemwegsbeschwerden, die sich außerhalb der Wohnung bessern, deuten auf eine Sporenbelastung hin.
• Hygrometer-Werte über 60 %: Für rund 10 Euro gibt ein digitales Hygrometer schnelle Klarheit.

Wir empfehlen unseren Eigentümern: Stellen Sie in jedem Raum mit Außenwand ein Hygrometer auf. Das ist die einfachste Frühwarnung, die Sie haben.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wer ist zuständig?

Kaum eine Frage sorgt in der WEG für mehr Streit als die Zuständigkeit bei Schimmelbefall. Wer zahlt? Das Landgericht Karlsruhe stellte 2014 klar: Verursacht mangelhafte Wärmedämmung im Gemeinschaftseigentum den Schimmel im Sondereigentum, muss die Eigentümergemeinschaft sanieren (LG Karlsruhe, 11 S 14/14, 16.12.2014). Begründung: Die innenseitige Dämmschicht gehört nach § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum.

*Fenster: Die Zuordnung kann durch die Teilungserklärung abweichend geregelt sein. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung.

Der BGH zur Schimmelsanierung: Zwei wichtige Urteile

BGH, V ZR 203/17 (04.05.2018): Bei schwerwiegenden baulichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum, die das Sondereigentum erheblich beeinträchtigen, ist eine sofortige Instandsetzung durch die WEG-Gemeinschaft zwingend. Eine Kosten-Nutzen-Abwägung ist in solchen Fällen nicht zulässig. Einzelne Eigentümer können die Sanierung verlangen (BGH, V ZR 203/17).

BGH, VIII ZR 271/17 (05.12.2018): Wärmebrücken, die dem Bauzustand zum Errichtungszeitpunkt entsprechen, stellen keinen Mangel dar. Allerdings trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass der Schimmel nicht baulich bedingt ist. Wichtig: Dem Mieter darf nicht zugemutet werden, das Schlafzimmer über 16 °C zu heizen oder Möbel von Außenwänden abzurücken. Nur zweimaliges Stoßlüften von je 10 Minuten pro Tag gilt als zumutbar (BGH, VIII ZR 271/17).

Was muss der WEG-Verwalter tun?

Auch wenn Schimmel zunächst nur im Sondereigentum sichtbar ist, darf der Verwalter das Problem nicht ignorieren. Er ist nach § 27 WEG verpflichtet, die Ursache zu prüfen, weil ein Defekt am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann. In unserer Verwaltung gehen wir bei jeder Schimmelmeldung nach einem festen Schema vor:

1. Besichtigung des betroffenen Bereichs durch den Verwalter
2. Feuchtigkeitsmessung an der betroffenen Stelle und an angrenzenden Bauteilen
3. Ursachenermittlung: Liegt es am Nutzerverhalten (zu wenig Lüften) oder an baulichen Mängeln (fehlende Dämmung, defekte Abdichtung)?
4. Sachverständigengutachten bei unklarer Ursache
5. Beschluss der Eigentümerversammlung über Sanierungsmaßnahmen, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist

Schimmel in der Eigentumswohnung beseitigen: Was können Sie selbst tun?

Die Verbraucherzentrale unterscheidet klar: Flächen bis 0,5 Quadratmeter können Sie selbst behandeln, alles darüber gehört in die Hände eines Fachbetriebs (Verbraucherzentrale, „Schimmel an der Wand entfernen"). Auch das Umweltbundesamt rät in seinem Schimmelleitfaden von 2017 (aktualisiert im April 2024) von einem übermäßigen Einsatz von Bioziden ab (UBA, „Schimmelleitfaden", 2017/2024).

Kleine Flächen (bis 0,5 m²): Selbst entfernen

Schutzausrüstung anlegen: Handschuhe, FFP2-Maske, Schutzbrille. Fenster öffnen.

1. Schimmelbefall mit 70- bis 80-prozentigem Ethanol (Isopropanol) einsprühen und einwirken lassen.
2. Befallene Fläche mit einem feuchten Tuch abwischen. Das Tuch danach entsorgen, nicht auswaschen.
3. Bei Silikonfugen: Alte Fuge komplett herausschneiden und nach dem Trocknen neu verfugen.
4. Tapete mit Schimmelbefall entfernen. Darunter liegenden Putz prüfen und bei Befall ebenfalls abtragen.
5. Oberfläche mit Schimmelschutzfarbe (kalkbasiert) streichen.
6. Ursache abstellen, sonst kommt der Schimmel zurück.

Große Flächen (über 0,5 m²): Fachbetrieb beauftragen

Ab 0,5 Quadratmetern befallener Fläche empfehlen sowohl das Umweltbundesamt als auch die Verbraucherzentrale die professionelle Sanierung. Ein Fachbetrieb analysiert die Ursache, misst die Feuchtigkeit in der Bausubstanz und saniert nach dem Stand der Technik. In NRW bietet das Landesnetzwerk Schimmelberatung NRW eine kostenlose Erstberatung für Verbraucher (Schimmelnetz NRW).

Was kostet die Schimmelsanierung in der Eigentumswohnung?

Je nach Befallsumfang und Sanierungsaufwand schwanken die Kosten erheblich. Laut maler.org liegen die Preise 2026 bei 100 bis 500 Euro pro Quadratmeter (maler.org, „Schimmelsanierung Kosten", 2026). Schon bei einer kleinen Fläche von zwei Quadratmetern können so 200 bis 1.000 Euro zusammenkommen.

Zusätzliche Kosten für Gutachter und Laboranalysen (maler.org, 2026):

• Sachverständigengutachten: 120–200 Euro pro Stunde, ein umfassendes Gutachten kostet 800 bis 1.000 Euro
• Laboranalyse (Sporenbestimmung): 60–130 Euro pro Probe
• Feuchtigkeitsmessung vor Ort: Häufig im Gutachterhonorar enthalten

In der WEG gilt: Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, trägt die Gemeinschaft die Kosten über die Instandhaltungsrücklage. Liegt die Ursache im Sondereigentum (z. B. falsches Lüftungsverhalten), zahlt der betroffene Eigentümer. Welche Aufgaben die Hausverwaltung dabei übernimmt, lesen Sie in unserem Artikel Was macht eine Hausverwaltung eigentlich genau?.

Mietminderung bei Schimmel: Welche Rechte haben Mieter?

Nach § 536 BGB können Mieter die Miete mindern, wenn Schimmelbefall die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Ein Verschulden des Vermieters ist dafür nicht erforderlich. Berechnet wird die Minderung von der Warmmiete. Wie hoch sie ausfällt, richtet sich nach Umfang und Schwere des Befalls. Die folgende Übersicht basiert auf veröffentlichten Mietminderungstabellen und Gerichtsentscheidungen (Stiftung Warentest, „Mieterrechte bei Schimmel").

So gehen Mieter vor

1. Schimmel dokumentieren: Fotos mit Datum anfertigen und einen Maßstab daneben legen.
2. Mängelanzeige an den Vermieter: Schriftlich, per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Setzen Sie eine angemessene Frist von in der Regel 14 Tagen.
3. Miete unter Vorbehalt zahlen: Kündigen Sie die Minderung an, bevor Sie sie umsetzen. Ohne vorherige Mängelanzeige ist eine Minderung riskant.
4. Eigenes Lüftungsverhalten dokumentieren: Laut BGH (VIII ZR 271/17) reicht zweimaliges Stoßlüften pro Tag aus. Mehr darf dem Mieter nicht zugemutet werden.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB sind Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Schimmelfreiheit gehört dazu. Mehr zu den Pflichten des Verwalters finden Sie in unserem Leitfaden zu den Pflichten der WEG-Verwaltung.

So beugen Sie Schimmel vor: Richtig lüften und heizen

Stoßlüften statt Dauerkippen: So lautet die wichtigste Empfehlung des Umweltbundesamtes. Konkret empfiehlt die Behörde folgende Intervalle, zuletzt aktualisiert im Januar 2025 (Umweltbundesamt, „Richtig Lüften"):

Weitere Maßnahmen

• Mindesttemperatur einhalten: Auch wenig genutzte Räume auf mindestens 16 °C heizen. Kalte Luft nimmt weniger Feuchtigkeit auf, die sich dann an Wänden niederschlägt.
• Möbel von Außenwänden abrücken: Mindestens 5–10 cm Abstand, damit Luft zirkulieren kann.
• Innentüren schließen: Beim Kochen und Duschen die Tür zum Rest der Wohnung schließen, damit die Feuchtigkeit nicht in kühlere Räume wandert.
• Wäsche nicht in der Wohnung trocknen: Falls unvermeidbar, dabei besonders intensiv lüften.
• Luftfeuchtigkeit messen: Digitale Hygrometer gibt es ab 10 Euro. Zielbereich: 40–60 Prozent.

Wir senden unseren Mietern jedes Jahr im Oktober ein Rundschreiben mit diesen Empfehlungen. Seit Einführung dieses Rundschreibens haben sich die Schimmelmeldungen in unseren verwalteten Beständen um rund ein Drittel reduziert. Prävention wirkt. Weitere Tipps für Vermieter finden Sie in unserem Praxis-Guide zur Wohnungsvermietung.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich Schimmel mit Hausmitteln entfernen?

Bei kleinen Flächen bis 0,5 Quadratmeter können Sie Schimmel mit 70- bis 80-prozentigem Ethanol oder Isopropanol selbst entfernen. Das Umweltbundesamt rät von chlorhaltigen Reinigern und Essig ab, da Essig auf Kalkputz das Schimmelwachstum sogar fördern kann (UBA, Schimmelleitfaden, 2017/2024). Tragen Sie dabei immer Handschuhe, FFP2-Maske und Schutzbrille.

Wer zahlt die Schimmelsanierung in der WEG?

Das hängt von der Ursache ab. Liegt der Schimmel an einem Defekt im Gemeinschaftseigentum, etwa mangelhafter Wärmedämmung oder einem undichten Dach, zahlt die WEG-Gemeinschaft aus der Instandhaltungsrücklage. Ist falsches Nutzerverhalten die Ursache, trägt der betroffene Eigentümer die Kosten. Bei unklarer Ursache muss ein Sachverständigengutachten Klarheit schaffen (Kosten: 800–1.000 Euro).

Ist Schimmel in der Wohnung gesundheitsgefährlich?

Ja. Bewohner feuchter, verschimmelter Wohnräume haben ein bis zu 75 Prozent höheres Risiko für Atemwegsbeschwerden (WHO, „Indoor Air Quality Guidelines: Dampness and Mould", 2009). Besonders gefährdet sind Kinder, Ältere und Menschen mit Vorerkrankungen. WHO Europe beziffert den Anteil der auf feuchte Wohnverhältnisse zurückführbaren Asthmaerkrankungen im Kindesalter auf 13 Prozent (WHO Europe, Pressemitteilung, 2009).

Muss ich Schimmel dem Vermieter melden?

Ja, und zwar unverzüglich. Als Mieter haben Sie eine Anzeigepflicht nach § 536c BGB. Unterlassen Sie die Meldung und der Schaden vergrößert sich, können Sie für den Folgeschaden haftbar gemacht werden. Melden Sie den Befall schriftlich mit Fotos und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung.

Wann sollte ich einen Sachverständigen einschalten?

Bei wiederkehrendem Schimmel trotz korrektem Lüftungsverhalten, bei Befall über 0,5 Quadratmeter oder wenn die Ursache unklar ist. In der WEG ist ein Gutachten besonders wichtig, weil es die Zuständigkeitsfrage klärt: Liegt ein Defekt am Gemeinschaftseigentum vor, muss die Gemeinschaft sanieren. Die Kosten für den Sachverständigen (120–200 Euro pro Stunde) sind in diesem Fall eine lohnende Investition.

Fazit

Schimmel gefährdet Gesundheit, Bausubstanz und Wohnwert. Entscheidend ist die richtige Reihenfolge: erkennen, Ursache klären, Zuständigkeit bestimmen, dann beseitigen. Besonders in der WEG zählt die Ursachenermittlung, weil sie über die Kostentragung entscheidet: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum.

Handeln Sie nicht erst, wenn der Schimmel sichtbar ist. Ein Hygrometer in jedem Raum mit Außenwand, regelmäßiges Stoßlüften und eine Mindesttemperatur von 16 °C in allen Räumen verhindern die meisten Schimmelfälle. Wenn Sie trotzdem Schimmel in Ihrer Eigentumswohnung entdecken, informieren Sie Ihre WEG-Hausverwaltung. Ein guter Verwalter prüft die Ursache, veranlasst eine Feuchtigkeitsmessung und bereitet bei Bedarf einen Beschluss der Eigentümerversammlung vor. Wie Sie eine gute Hausverwaltung erkennen, erfahren Sie in unserem separaten Guide.

Quellen

immowelt.de/Innofact – Wohnen und Leben (2016), Fraunhofer IBP – Studie Schimmel (2016), WHO – Indoor Air Quality Guidelines (2009), WHO Europe – Pressemitteilung (2009), Umweltbundesamt – Schimmelleitfaden (2017/2024), Umweltbundesamt – Richtig Lüften (2025), Verbraucherzentrale – Schimmel entfernen, Stiftung Warentest – Mieterrechte bei Schimmel, maler.org – Schimmelsanierung Kosten (2026), BGH V ZR 203/17 (2018), BGH VIII ZR 271/17 (2018), LG Karlsruhe 11 S 14/14 (2014), Schimmelnetz NRW, DIN 4108-2, BGB §§ 535, 536, 536c, WEG §§ 5, 21, 27.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen zum Schimmelbefall in Ihrer Wohnung wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht.